Czy opłaca się budować domy szkieletowe na sprzedaż? Dochodowy biznes - budowa domów na sprzedaż! Miasta z domkami letniskowymi: drogie, ale wygodne

Posiadanie własnego domu to błękitne i czasami nierealne marzenie wielu rodzin. I chyba nikt nie musi szczegółowo wyjaśniać, dlaczego jest to nierealne. Wszystko sprowadza się do jednego – pieniędzy. Cóż za trudna substancja! Wydaje się, że jest już w twoich rękach, ale patrzysz – ich tam nie ma. Cóż, nie ma sposobu, aby zaoszczędzić wymaganą kwotę! Przeciętny obywatel będzie musiał oszczędzać na dom przez czterdzieści lat, jeśli nie dłużej. Ale naprawdę chcę mieć dom, mój własny dom! Co robić? Przecież nie można od razu zebrać całej kwoty na zakup gotowego domu?!

Jest tylko jedno wyjście - zbudować dom własnymi rękami. Rzeczywiście, jest to świetny sposób na zaoszczędzenie pieniędzy. Załóżmy, że zebrałeś określoną kwotę. Nie wystarczy na zakup domu, ale wygląda na to, że już zaoszczędziliśmy na materiałach budowlanych. Nadszedł czas na podjęcie działań. Przyjrzyjmy się krok po kroku wszystkim niezbędnym krokom.

Pierwszym krokiem jest oczywiście dokumentacja projektowa i kosztorysowa. Nie każdy posiada wystarczającą wiedzę, aby sporządzić projekt i obliczyć kosztorys. To sprawa specjalistów i nie ma tu po co oszczędzać. Źle obliczony projekt może nawet doprowadzić do katastrofy. Projekt powinien być certyfikowany przez właściwe władze na placu budowy. Następnie wykonujemy prace geodezyjne. To znowu sprawa specjalistów, sami sobie z tym nie poradzimy. Następnie powinieneś przeprowadzić komunikację i pamiętaj o ogrodzeniu placu budowy.

Teraz możesz rozpocząć budowę. Główną częścią początkowego etapu jest fundament. Czy możesz sam go wypełnić? Jeśli nie, specjaliści będą znowu potrzebni. Czy rejestrujesz swoje wydatki? Należy to zrobić bez wątpienia. Nawiasem mówiąc, żadne obliczenia finansowe nie będą całkowicie dokładne. Nadal wydasz więcej, niż planowałeś, rozpoczynając budowę. Inflacja, do cholery! Biorąc to pod uwagę, nie rozpoczynaj budowy z, jak mówią, ograniczonymi pieniędzmi. Powinna istnieć niewielka rezerwa (albo jeszcze lepiej, duża!). Należy pamiętać, że fundament musi się „osadzić”, a proces ten zajmie 3–4 miesiące. Za najlepszą opcję dla Rosji uważa się wylewanie fundamentów jesienią, ale lepiej rozpocząć budowę wiosną. Oczywiście nie musisz się tym przejmować, a jeśli czas ucieka, nie musisz wypełniać fundamentu w zwykły sposób, ale skorzystaj z opcji wkrętu do pali. Jest łatwiejszy w montażu, nie trzeba czekać aż się „ułoży” i wbrew powszechnemu przekonaniu wcale nie jest droższy.

Fundamenty już załatwiliśmy, czas na podniesienie ścian. Podstawowe pytanie brzmi: z czego będziemy budować? Dom z cegieł? Koszt cegieł różni się w zależności od regionu i jakości. Biorąc bardzo tanią cegłę, oznacza to, że oczywiście popełniasz błąd. To jest zbyt krótkotrwałe! Drogie cegły wytrzymają długo, ale cena jest wysoka!

Zwykłą cegłę można zastąpić gazobetonem. Robi się to po prostu, składniki są niedrogie, co oznacza, że cena betonu komórkowego jest znacznie niższa. Ponadto nie będziesz potrzebować dużej ilości cementu i piasku, ponieważ płyty te są układane na specjalnym kleju zawierającym cement. I zużywa się znacznie mniej tego kleju i łatwiej jest z nim pracować.

Jaka jeszcze jest korzyść? Faktem jest, że płyty z betonu komórkowego są większe i szersze niż zwykłe cegły. Znacząco przyspiesza to proces układania, a ściany w dosłownym tego słowa znaczeniu rosną na naszych oczach. Pracując razem, w ciągu tygodnia możesz wznieść dwupoziomowy dom. W tym sensie bloki żużlowe są również korzystne.

Wiele osób lubi domy drewniane. Taki dom z drewna jest również tańszy niż murowany, jednak nie każdy wie, jak pracować z drewnem. To domy buduje się najszybciej. Fundament palowo-śrubowy, ściany wznoszą się z drewna. Do tego używamy drewna o przekroju 15 na 15 cm, które nie jest bardzo drogie i jest dość przystępne dla większości naszych obywateli.

Teraz musimy popracować nad dachem i podłogą. Izolacja, krokwie, płytki, otwory okienne i drzwiowe, sufity i podłogi – to wszystko też niewiele osób potrafi. Znów będziesz musiał zwrócić się o pomoc do specjalistów lub ekspertów spośród swoich znajomych. Nawiasem mówiąc, jest to doskonały przedmiot oszczędnościowy. Przyjaciele nie będą prosić o duże pieniądze za swoją pracę, a także pomogą radą. Powiedzą Ci na przykład, że bardziej opłaca się zastosować do izolacji wełnę mineralną, bo jest tańsza.

Właściwie wszystkie prace przy budowie domu zostały zakończone. Wykańczanie i projektowanie wnętrz odbywa się w miarę dostępnych środków. Ale to nie jest tak ważne, ponieważ dom już stoi. Wielu moich znajomych budowało domy własnymi rękami. Wyglądają inaczej. Istnieją również wyszukane budynki, ozdobione różnymi wieżyczkami i wykuszami. Istnieją proste prostokąty bez dodatków. Łączy ich jednak jedno – miłość, z jaką te domy zostały zbudowane. Zatem budujcie panowie i nie bójcie się trudności!

Dziś w regionie moskiewskim domy na sprzedaż budują setki, jeśli nie tysiące prywatnych deweloperów.

Nie ma wiarygodnych statystyk dotyczących „jednostek”, ale istnieją podstawy, aby sądzić, że wielkość tego rynku jest duża. „Pod względem wielkości rynek domków od prywatnych deweloperów jest porównywalny z rynkiem domków letniskowych” – mówi Zhanna Shcherbakova, dyrektor działu nieruchomości wiejskich w Miel Real Estate. Jeśli tak jest, to łączne roczne obroty tego segmentu rynku można szacować na miliardy dolarów.

Zjawisko to jest zakrojone na szeroką skalę, jednak o prywatnych deweloperach nic nie wiadomo.

W przeciwieństwie do deweloperów wiosek z domkami, „indywidualni” gracze są znacznie mniejszymi graczami.

Nie dążą do tworzenia marek i nie mają budżetów PR i reklamowych. Co więcej, unikają wszelkiego rozgłosu. Z kilkunastu prywatnych deweloperów, których znaleźliśmy, tylko co trzeci nawiązał kontakt i tylko jeden z nich nie ukrywał swojego nazwiska.

Jednocześnie „jednostki” stanowią bardzo poważną siłę. Kilka lat temu jedna duża inwestycja deweloperska nie kupiła dobrej działki na północ od Moskwy pod budowę wsi. „Pracuje tam pan N., który ma powiązania z administracją, najlepsze grunty i wiele rozpoczętych projektów” – wyjaśniła firma. „Nie będziemy z nim konkurować”.

„Znam prywatnych deweloperów o doskonałej reputacji w wąskich kręgach, którzy budują 20–25 domów rocznie” – mówi Zhanna Shcherbakova. - W niektórych segmentach udział „osób indywidualnych” jest duży. Na przykład w Rublowce nie ma dużych terenów pod zabudowę, przez co jest ona mało interesująca dla dużych graczy. Ale prywatnym deweloperom wystarczą małe działki na dwa do czterech domów.

100 tysięcy - i zapraszamy!

Na papierze projekt dewelopera wygląda bardzo prosto: „kupił ziemię - zainstalował komunikację - zbudował dom - sprzedał". Co więcej, Rublowka nie jest jedynym miejscem, gdzie domy budują prywatni deweloperzy. Z sukcesem działają we wszystkich segmentach – od najbardziej elitarnego po klasę ekonomiczną.

Minimalny bilet wstępu na prywatny rynek deweloperski szacuje się dziś na około 100 tys. dolarów.

Aby sprostać temu budżetowi, można kupić od spółki ogrodniczej 6-8 akrów (30-40 tys. dolarów), zainstalować komunikację (w taniej wersji - 10-20 tys. dolarów) i zbudować dom o powierzchni nieco ponad 100 metrów kwadratowych za około pięćdziesiąt tysięcy z bloków piankowych lub niedrogich płyt warstwowych. Taki domek bez dekoracji można sprzedać, jeśli miejsce jest mniej więcej przyzwoite, za 150 tysięcy dolarów.

Daleko od Moskwy nowy domek klasy ekonomicznej można kupić od prywatnego dewelopera za 80–100 tysięcy dolarów.

Generalnie w segmencie ekonomicznym widać ogromny deficyt i każda rozsądna oferta od razu znajduje nabywcę. W okolicy czterdziestu kilometrów od Moskwy jeden z prywatnych deweloperów zrealizował niedawno następujący projekt. Działkę o powierzchni 15 akrów podzielono na dwie części, a na każdej z nich zbudowano schludny drewniany domek. Domy zostały szybko sprzedane za 250 000 dolarów.

Oto przykład z innego segmentu. Niewielka działka o powierzchni 8 akrów z sosnami na zamkniętym osiedlu pomiędzy autostradami Rublevskoje i Noworiżskoje kosztowała dewelopera 250 000 dolarów. Podłączenie komunikacji i budowa domu (350 mkw.) - ponad 300 tys.

Gotowy dom wykończony pod klucz jest dziś w sprzedaży za około 1 milion dolarów.

Bilet wstępu na rynek deweloperski w strefie maksymalnego blasku - na Rublowce - również kosztuje co najmniej 1 milion, ale tutaj gotowe domy zaczynają się od 2 milionów dolarów.

Żaden z prywatnych deweloperów nie planuje zysku poniżej 40%. „W klasie ekonomicznej rentowność udanych projektów może osiągnąć 100%, w segmencie elitarnym w wyjątkowych przypadkach sięga 200–300%” – mówi dyrektor generalna Victory Group Tatyana Zvonareva. - Jednocześnie ryzyko i czas ekspozycji w drogim segmencie są również wyższe. Jeśli tanie przedmioty znikają zwykle w ciągu trzech, czterech miesięcy, to drogie mogą czekać na nabywcę półtora roku.

Poważne inwestycje finansowe w zakup gruntu i późniejszą budowę wstrzymują wielu potencjalnych deweloperów i zmuszają ich do pracy w segmencie ekonomicznym. Dziś do finansowania projektów „indywidualne osoby” najczęściej wykorzystują własne środki lub pozyskują partnerów. „Mógłbym teraz zbudować wioskę, ale wymagałoby to co najmniej 10 milionów dolarów” – mówi deweloper Andrey. - Ze względu na brak kapitału własnego buduję tylko dwa, trzy domy rocznie. Nie ma jeszcze możliwości finansowania projektów dla takich opcji. Aby przyciągnąć kredyt bankowy, musisz obciążyć nieruchomość hipoteką. Ale nie dadzą pieniędzy na domek w budowie.

Domki vs wsieWiększość prywatnych deweloperów koncentruje się na masowym popycie: bez dodatków, prostota i wysoka jakość.

Zwykle w pierwszych projektach opracowywany jest konkretny model idealnego domu, a następnie powielane jest znalezione rozwiązanie (fasady, układy, wyposażenie). Niektórzy indywidualni deweloperzy formułują swoje credo tak jasno, że deweloperzy wsi chałupniczych mogą im pozazdrościć. „Buduję wyłącznie domki w stylu górskim” – Kirill, deweloper z dziesięcioletnim doświadczeniem, dzieli się tajnikami swojego rzemiosła. - Wszystkie moje projekty koniecznie posiadają łazienki z oknami, duże sypialnie z garderobami, francuskie okna sięgające od podłogi do sufitu, wysokie sufity, podgrzewane podłogi, garaż na dwa samochody i kominek. Ostatnio montuję też w bramie napęd elektryczny: kosztuje tylko tysiąc dolarów, a brama otwierana za pomocą pilota działa na kupującego magicznie.”

Nie ma ogólnych zasad rozwoju domów wiejskich. O koncepcji decyduje lokalizacja, wielkość i kształt terenu oraz jego otoczenia. Jednocześnie deweloper musi posiadać strategiczne rozeznanie rynku.

„Jedną z kluczowych cech prywatnego dewelopera jest umiejętność realistycznej oceny możliwości lokalizacji i zrozumienia, na co będzie popyt w tej lokalizacji” – mówi Tatyana Zvonareva. Zawsze istnieje pokusa, aby zbudować większy dom i ustawić go w wyższej klasie, niż byłoby to warte. Na przykład w jakiejś wsi Rublevka na działce o powierzchni siedmiu akrów zbuduj pałac, który „powinien kosztować miliony tylko dlatego, że to Rublowka”. Trzeba też dobrze poznać nastroje konsumentów i odgadnąć trendy rynkowe: dziś kupuje się ziemię, ale gotowy dom trzeba będzie sprzedać za rok. Na przykład, jeśli posuniesz się za daleko z jego wielkością, możesz trafić do kategorii aktywów niepłynnych. Trzeba także przejść do sedna z wieloma innymi szczegółami - układem, stylem architektonicznym, poziomem wykończenia i tak dalej. A gusta kupujących zmieniają się dość szybko, na przykład klasyczne rezydencje z kolumnami, werandami i portykami nie budzą już zachwytu. „Mimo dużego popytu na domki letniskowe, na rynku jest mnóstwo rzeczy nieprzemyślanych i przez to niesprzedanych” – podzielił się jeden z deweloperów.

Konkurencja z domkami letniskowymi to jedna z ukrytych sił stojących za rozwojem rynku domów od prywatnych deweloperów.

Dziś domki od osób prywatnych kosztują średnio 30–40% mniej niż ich odpowiedniki na wsiach, a kupujący to doceniają. Nieco inna jest także ekonomia prywatnych właścicieli i deweloperów wiejskich. Osoby fizyczne mają znacznie krótszy okres realizacji projektu (rok w porównaniu z dwoma do czterech) i często ponoszą niższe koszty: deweloperzy wsi zmuszeni są wydawać dużo pieniędzy na podłączenie głównych sieci.

Jednak rynek się zmienia, a różnica w cenach z biegiem czasu odgrywa coraz mniejszą rolę: kupujący aktywnie zwracają się w stronę scentralizowanych wiosek. „Osiedla miażdżą prywatnych właścicieli. Przyszłość niewątpliwie należy do wsi z jedną koncepcją, bezpieczeństwem, obsługą techniczną i wspólną infrastrukturą: kupujący chcą komfortu i bezpieczeństwa. Każdy chce żyć w sposób cywilizowany” – mówi deweloper Andrei, który, nawiasem mówiąc, sam kupił dom w scentralizowanej wiosce.

„Moje jedyne nieudane doświadczenie w budowie domku wiązało się z chaotyczną zabudową jak Szanghaj, nawet jeśli znajdował się na Rublowce, w prestiżowej lokalizacji” – mówi jeden z deweloperów. - Tam prawie nie zwróciłem wydanych pieniędzy. Teraz będę budować albo w wioskach z domkami, gdzie grunty są sprzedawane bez umowy, albo na starych obszarach daczy. Nigdy więcej nie postawię stopy na wsiach, „polach” ani w „Szanghaju”!”

Typologia programistów

Komunikacja z pośrednikami w obrocie nieruchomościami i deweloperami pozwoliła zidentyfikować kilka grup prywatnych deweloperów o różnych strategiach na rynku.

„Lokalni monopoliści” specjalizują się w budownictwie na określonym obszarze lub nawet w jednej miejscowości. Często wybierane są stare leśne dacze, takie jak Małachowka, Aprelewka czy Niemczinówka. Zwykle tam mieszkają i dlatego dobrze orientują się w tej ograniczonej przestrzeni, znając preferencje tamtejszych kupujących. O wszystkich działkach na sprzedaż jako pierwsi dowiadują się „miejscowi” i często kupują je taniej niż na rynku.

„Zbudowali to dla siebie” początkowo budują dom dla siebie, a potem okazuje się, że z jakiegoś powodu im to nie pasuje. Albo decyzja o sprzedaży zostaje podjęta dlatego, że bardziej opłaca się przeznaczyć uzyskaną kwotę na zakup innej działki i wybudowanie na niej nowego domu. W rezultacie pieniądze przeznaczone na własne mieszkanie zaczynają być transferowane z zyskiem z projektu na projekt.

Istnieje również "blisko administracji" pełnomocnicy urzędników, na których zarejestrowane są nowo wycofane działki.

Część takiej działki jest zwykle natychmiast wyprzedawana, aby z uzyskanych środków móc zainstalować komunikację i rozpocząć budowę domów na pozostałych działkach. Ale „wolny” psuje - zwykle wpływa to zarówno na jakość konstrukcji, jak i na przemyślaność koncepcji jako całości. Część działek czasami pozostaje niezagospodarowana przez długi czas: urzędnicy nie dostają w swoje ręce swojej części.

„Budowniczowie” pochodzą z technologii, posiadając na przykład produkcję drewna. Mają usprawniony proces technologiczny i przyzwoitą jakość, ale często budowane są w mniej korzystnych lokalizacjach, ponieważ nie mają bezpośredniego dostępu do gruntu.

Być może najciekawszą kategorią programistów jest "Białe kołnierzyki".

Są to menedżerowie wyższego szczebla dużych moskiewskich firm rozwijających własne projekty rozwojowe w regionie moskiewskim. Ich siłą jest dostępność środków finansowych i dobra znajomość potrzeb klientów. Wystarczy, że będą po prostu budować „jak dla siebie”, a osoby z ich otoczenia na pewno to docenią. To najbardziej kreatywni programiści, którzy starają się nie tylko zarabiać pieniądze, ale także realizować się.

Jeden z tych deweloperów podczas jazdy na nartach w Europie zakochał się w stylu alpejskim i jako jeden z pierwszych zbudował domki letniskowe w regionie moskiewskim. Inny jest pasjonatem nowych technologii: „W budownictwie ciągle pojawia się mnóstwo nowych produktów i chcę je wypróbować. Przykładowo zastosowanie fasad wentylowanych pozwala na ich budowę nawet w zimie, co znacznie skraca czas budowy. Podobnie jest z szybkimi technologiami malowania ścian: jest drożej, ale oszczędza czas. Wygrywając kilka miesięcy, możesz znacząco poprawić wyniki finansowe projektu!”

Miejsce pod słońcem

Wydaje się, że budowa domków na sprzedaż to dochodowy i nieskomplikowany biznes. Pierwsza myśl, gdy go spotykasz: „Ja też mogę to zrobić”. Rentowność? Bardzo wysoko. Bariery administracyjne? Praktycznie nie: kupiłem ziemię i ją zbudowałem. W porównaniu do projektów w mieście, gdzie zatwierdzenie trwa trzy lata, to jest raj. Specjalna wiedza? To też nie wydaje się konieczne: każdy rozumie budownictwo, tak jak piłkę nożną.

Ale to nie jest takie proste. Początkujący nieuchronnie napotka szereg problemów, które doświadczeni programiści już rozwiązali.

Jednym z głównych ryzyk związanych z tą działalnością jest budownictwo. Zaproszenie firmy budowlanej drastycznie zmniejsza opłacalność projektu, dlatego zatrudniane są głównie ekipy, które kosztują co najmniej trzydzieści procent mniej. Ale w tym przypadku wzrasta ryzyko, a także koszt wysiłku i czasu na kontrolę jakości konstrukcji i kosztów. „Sukces projektu w dużej mierze zależy od tego, czy masz brygadzistę, któremu możesz zaufać” – mówi deweloper Siergiej. - Do tej pory nie znalazłem takiej osoby. Wszystko się wydarzyło: uciekli z pieniędzmi i musieli zniszczyć to, co zbudowali”.

Deweloper, nawet ze „swoim” brygadzistą, musi przynajmniej dwa razy w tygodniu odwiedzać plac budowy. Dla osób mieszkających i pracujących w Moskwie jest to poważne obciążenie. „Etap końcowy zajmuje dużo czasu” – mówi Dmitry. - Wszystkie materiały wykończeniowe, sprzęt, hydraulikę kupuję sam. Ponadto podczas prac wykończeniowych pojawia się wiele pytań, które lepiej rozwiązać samodzielnie: w końcu budowniczowie nie zrobią tego, co najlepsze, ale tego, co jest dla nich wygodniejsze. W rezultacie weekendy oraz dwa–trzy poranki w tygodniu pracy są poświęcone budowie”.

„W swoim pierwszym projekcie początkujący będzie kupować materiały budowlane na rynkach i w sklepach, przepłacając co najmniej o dwadzieścia procent” – mówi Kirill. - I nawiązałem kontakty z fabrykami i dużymi hurtowniami, gdzie mam zniżki. Cegła na przykład jest mi przywożona bezpośrednio z Białorusi.”

I wreszcie jedna z głównych trudności budownictwa prywatnego wiąże się ze znalezieniem „właściwej” działki.

Na rynku wtórnym istnieje duży wybór, ale po bliższym przyjrzeniu się większość terenów nie nadaje się do budownictwa komercyjnego. „Szukałem strony dla mojego pierwszego projektu przez prawie dwa i pół roku” – skarży się „młody” programista Dmitry. - Gdzieś były niedokończone dokumenty, gdzieś były trudności z komunikacją. A także niefortunny kształt terenu, mało ciekawa lokalizacja, niekorzystna okolica, trudny dojazd i wiele więcej.”

„Często miejsca są niezwykłe pod wieloma względami, ale, jak to mówimy, mają „ukryte miny”, których nie można później zneutralizować” – mówi inny budowniczy. - Ostatnio spodobało mi się miejsce na pięknej polanie w pobliżu Istry. Wszystko zmierzało w kierunku zawarcia umowy, ale potem dowiedziałem się od znajomych, że ludzie nie mogli budować na tej stronie przez pięć lat. Okazało się, że władze lokalne mieszkają w sąsiedniej wspólnocie domków i nie chcą, aby psuł się widok. Torpedują wszelkie próby rozwoju.”

Doświadczeni deweloperzy znają tajniki wielu lokalizacji i z reguły mają dostęp do obiecujących gruntów.

Osobliwość obecnego momentu polega na tym, że ostatnio ceny małych działek w regionie moskiewskim gwałtownie wzrosły - o nie mniej niż 30–40% rocznie. W rezultacie dzisiaj bardzo trudno jest znaleźć działkę odpowiednią do stosunku ceny do jakości. Jeden z doświadczonych deweloperów nawet odłożył na jakiś czas nowe projekty: „Wszystko jest takie drogie, a ja jeszcze nie rozumiem nowej gospodarki i tego, co trzeba w niej zbudować”. Jeśli więc wcześniej, na szybko rozwijającym się rynku, tylko poważne błędy mogły uniemożliwić prywatnemu deweloperowi osiągnięcie dobrego zysku, teraz wejście na rynek dla nowych graczy nie jest już takie proste. Zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę stale rosnącą presję ze strony osiedli domków letniskowych.

Bardzo dochodowym biznesem jest budowa domów na sprzedaż, szczególnie dla tych przedsiębiorców, którzy mają przyzwoity kapitał do zainwestowania.

Jednocześnie nie musisz być zawodowym konstruktorem, wystarczy Twój zapał i poważne podejście do biznesu. Taki biznes może przynieść dobre zyski i stać się wiarygodnym źródłem dochodów. Nasze rekomendacje i porady pomogą Ci w realizacji tego pomysłu na biznes.

Zdecyduj, co dokładnie zbudujesz. Niezależnie od tego, czy będzie to osiedle domków letniskowych, apartamentowiec, kamienica czy oddzielny dom wiejski - zdecyduj sam. Ale nie zapominaj, że popularność domków nie spada. Chętnych na zakup takiego domu jest całkiem sporo. Dlatego najlepszym pomysłem jest budowa wiejskich domków.

Strona, projekt, komunikacja

Kupimy działkę pod budowę. Idealny, jeśli już go masz. Wybierz witrynę w popularnym kierunku, w zatłoczonym miejscu i z ustaloną komunikacją. Kupujący nie będzie zadowolony z niewygodnego i nieciekawego miejsca, dlatego zwróć uwagę na otaczający krajobraz i oszacuj lokalizację domu. Skontaktuj się ze znajomym pośrednikiem w handlu nieruchomościami, aby pomógł Ci wybrać lokalizację i zasugerował przybliżony koszt domów w okolicy. Dobrym pomysłem jest zakup działki w drodze aukcji, jednak wiąże się to z większymi nakładami inwestycyjnymi.

Skontaktuj się ze służbą geodezyjną w celu przeprowadzenia analizy gruntu. Należy to zrobić, aby mieć pewność niezawodności gruntu pod fundamentem.

Kolejnym etapem jest dokumentacja projektowa. Zamów projekt wstępny i pakiet dokumentów od specjalistów. Gdy będzie gotowy, przedstaw go organom regulacyjnym w celu zatwierdzenia. Wszystko to wymaga czasu i pieniędzy. Po zatwierdzeniu otrzymasz specyfikację (warunki techniczne) podłączenia do sieci elektrycznych oraz do kanalizacji i wodociągu, jeśli budujesz na terenie miasta.

Poruszmy kwestię komunikacji. Prace te muszą wykonać specjalne organizacje, którym płacisz za samą pracę, a także za kable i rury ułożone w punkcie połączenia. Wszystkie połączenia z sieciami użyteczności publicznej muszą być wykonane sprawnie. Zgadzam się, dobrym pomysłem jest podłączenie do domu także linii telefonicznej i Internetu.

Wróć do treści

Budowa domu

Poszukujemy ekipy budowlanej, która sprawnie i terminowo wykona niezbędne prace. Upewnij się, że zespół zna techniki murowania, okładzin i wylewania fundamentów. Zapraszanie firmy budowlanej do tego biznesu to zły pomysł. To nie jest opłacalne. „Połknie” wszystkie zyski. Wynajęty zespół będzie kosztował znacznie mniej, ale będziesz potrzebować ścisłej kontroli i częstych wizyt na budowie.

Jeśli sam jesteś wykwalifikowanym budowniczym, a projekt domu nie jest skomplikowany, możesz sam przeprowadzić budowę, angażując asystentów. Lub wykonaj kilka pojedynczych etapów budowy, w których sam jesteś mistrzem. Pomoże Ci to utrzymać wysoką rentowność projektu.

Kupując materiały budowlane od dużych hurtowni lub bezpośrednio z fabryk, z pominięciem sklepów i targowisk, oszczędzasz około 20% pieniędzy. Nigdy nie należy oszczędzać na jakości i niezawodności materiałów budowlanych.

Budowę najlepiej rozpocząć wczesną wiosną, aby jesienią osiągnąć zysk. Aby jednak tego dokonać, prace należy wykonywać w szybkim tempie, nie dotrzymując terminów. Jeśli budowa ulegnie przyspieszeniu, dom będzie można sprzedać w ciągu 2 miesięcy. Aby ten pomysł na biznes generował maksymalny zysk, lepiej zbudować kilka domów na raz. Musisz zdecydować się na opcję wykończenia: wykończenie zgrubne lub wykończenie końcowe. Są nabywcy, którzy chcą od razu mieć dom pod klucz. Ale komuś może nie podobać się sposób, w jaki urządziłeś pokój.

Wróć do treści

Kalkulacja i sprzedaż

Porozmawiajmy o najtrudniejszej rzeczy - płatnościach gotówkowych. Działalność ta wymaga środków finansowych na zakup gruntów, materiałów budowlanych, opłacenie dokumentacji projektowej oraz pracę wykonawców. Jeśli planujesz przyciągnąć inwestorów, będziesz potrzebować biznesplanu ze szczegółowymi obliczeniami w części finansowej. Po zakończeniu budowy oblicz cały proces, aby określić wartość rynkową domu. Oczywiście koszt domów w różnych regionach Rosji jest różny. Na przykład 1 mkw. m budowy w środkowej strefie naszego kraju kosztuje około 20 tysięcy rubli (w dużych miastach do 40 tysięcy). Wydając 2 miliony rubli na budowę domu i sprzedając go za 3 miliony, otrzymasz zysk w wysokości 1 miliona rubli.

Dom został wybudowany, teraz trzeba go sprzedać. Możesz sam znaleźć kupca lub zapłacić pośrednikowi w handlu nieruchomościami. Domy klasy ekonomicznej sprzedają się szybciej niż luksusowe. Umieść reklamy w mediach. Należy pamiętać, że większość kupujących będzie pochodzić z Internetu. Świetny pomysł - tarcze i odciągi.

Dzień dobry. Nazywam się Kirichenko Egor, pochodzę z regionu Krasnodaru. Od dziesięciu lat zajmuję się budową domów na sprzedaż. Zaczął pracować sam i za każdym razem znajdował nową ekipę do budowy. W tej chwili zorganizowałem firmę (LLC), ma stałą kadrę, własnych projektantów i budowniczych. Takie podejście pozwala na szybką budowę domów i dostarczenie gotowego budynku pod klucz do klienta.

Parametry biznesowe:

koszty początkowe – od 300 tysięcy rubli;
liczba pracowników – 20 osób;
kilka biur w regionie;
miesięczny dochód (w zależności od wielkości zamówień) – od dwóch milionów rubli.

Jak zorganizować biznes budując domy na sprzedaż?

Budowa domów to jeden z najbardziej obiecujących i dochodowych rodzajów działalności. Nie wymaga to dowodu – wystarczy ocenić popyt na mieszkania w dużych miastach i poza nimi. Jednocześnie kupującymi są zarówno mieszkańcy Federacji Rosyjskiej, jak i obcokrajowcy.

Aby szybko postawić firmę na nogi i osiągnąć zysk, wykonaj następujące kroki:

1. Opracuj jednolitą koncepcję, które będą przestrzegane w przyszłości. Jest tu kilka ważnych punktów - rozważ znaczenie całej komunikacji, dostępności Internetu i połączeń telefonicznych.

Powierzchnia dobrej działki wynosi do 15 akrów, wymagany jest dojazd, obecność stawu (rzeka, jezioro), a także pobliskie lasy. Udział klienta w opracowaniu projektu jest bardzo pożądany - może on wprowadzić poprawki w kwestiach wykończenia, planowania konstrukcji, kształtu domu i tak dalej.

2. Zdecyduj, jak będziesz pracować– samodzielnie lub przy pomocy inwestora. Należy pamiętać, że zakup gruntu, zakup materiałów budowlanych i opłacenie pracowników wiąże się ze znacznymi kosztami.

Dobrym rozwiązaniem jest założenie firmy budowlanej i prowadzenie budowy po otrzymaniu zaliczki od klienta. W takim przypadku możesz szybko rozwiązać problemy finansowe i przyspieszyć proces budowy. Z drugiej strony ryzyko wzrasta, ponieważ ponosisz zobowiązania finansowe wobec klienta.

3. Wybierz obszar do rozwoju. O szeregu kryteriów wspomnieliśmy już częściowo, ale to nie wszystko.

Zwróć szczególną uwagę na infrastrukturę wokół terenu, bliskość miasta, dostępność transportu, element środowiskowy (czy w pobliżu znajduje się szkodliwa produkcja), możliwość budowy dodatkowych obiektów i tak dalej.

4. Zdecyduj o rodzaju konstrukcji.

Istnieje kilka opcji tutaj. Najbardziej popularny jest domek.

O takim domu marzy wiele osób chcących wyrwać się z miejskiego „ula”.

Z reguły domek ma dwa piętra i jest przeznaczony dla jednej rodziny. Obok domu musi znajdować się działka o powierzchni co najmniej pięciu akrów.

Kamienice są połączeniem chaty i zwykłego mieszkania. Ich cechą charakterystyczną jest niewielka liczba pięter (1-2 piętra) i osobne wejście do każdego mieszkania. Kamienice można budować nie tylko poza miastem, ale także w obrębie metropolii.

Najlepszym materiałem do budowy jest czerwona cegła, ale można zastosować gazobeton lub drewno. Według ekspertów za kilka lat takie budynki całkowicie zastąpią domki. Ich zaletą jest wygoda i niższa cena.

5. Kup działkę– jeden z najważniejszych etapów, który będzie wymagał pewnych zezwoleń i oczywiście kosztów. Po wybraniu lokalizacji przeprowadzany jest cały szereg działań.

Na początek opracowywane są szkice i ogólny plan budowy. W pracy tej bierze się pod uwagę wszystko, począwszy od rodzaju fundamentu, aż po aranżację otoczenia. Wymagane jest badanie topograficzne.

Następny etap jest najbardziej pracochłonny. Trzeba zatwierdzić plan budowy, uzgodnić kontrowersyjne kwestie i uzyskać pozwolenie na budowę domu. Po rozwiązaniu wszystkich problemów można rozpocząć budowę.

Całkowite koszty na tym etapie mogą wynosić od 300 000 rubli.

6. Zatrudnij wykwalifikowanych budowniczych z dobrym doświadczeniem zawodowym. Aby zbudować dom, potrzebujesz specjalistów od układania fundamentów, okładzin, budowy dachu, instalacji ogrzewania i kanalizacji.

Zdecydowanie potrzebujesz elektryka, który wykona okablowanie, biorąc pod uwagę wszystkie wymagania PTE i PUE. Na początkowym etapie wystarczy wynajęty zespół, ale w przyszłości lepiej mieć pod ręką własny personel.

Płatność może być dokonana przy odbiorze przedmiotu, codziennie lub co tydzień (po uzgodnieniu). Średnia pensja doświadczonego budowniczego wynosi 1000-1500 rubli dziennie.

Całkowity koszt wypłaty wynagrodzeń wynosi od 150 tysięcy rubli miesięcznie.

7. Oblicz koszty(wspominaliśmy już o nich powyżej), takie jak zakup gruntu, materiałów budowlanych, opłacenie dokumentacji projektowej i tak dalej.

Z reguły na budowę jednego „kwadratu” mieszkania wydaje się około 30-40 tysięcy rubli. Budując dom za 3 miliony rubli i sprzedając go za 5 milionów rubli, możesz uzyskać 2 miliony zysku netto.

Jakiego materiału najlepiej użyć w branży budowy domów na sprzedaż?

Często spotykam się z pytaniami z jakiego materiału najlepiej budować domy. Istnieje kilka opcji tutaj. Na pierwszym miejscu jest cegła. Jego zaletami są niezawodność, niski koszt i przyzwoity wygląd.

W razie potrzeby wybudowany dom można zawsze udekorować według własnych upodobań. Co więcej, murowany domek wytrzyma znacznie dłużej i gwarantuje ochronę przed klęskami żywiołowymi.

Najważniejsze, aby nie oszczędzać na grubości ścian, która powinna być co najmniej „półtora razy dłuższa od cegły”. Według statystyk prawie 50% domów buduje się z tego materiału.

Na drugim miejscu pod względem popularności znajduje się drewno. Obecnie coraz większą popularnością cieszy się drewno klejone (profilowane) lub bale zaokrąglone. Zaletą takich domów jest absolutna naturalność materiału.

Dom dosłownie „oddycha”, wypełnia go aromat naturalnego drewna. Główną wadą budynków jest ich „słabość” na ogień. Ale mimo to coraz częściej buduje się drewniane domki. Możesz preferować opcję łączoną, gdy stosowane są dwa rodzaje materiałów - cegła i drewno.

Trzecią opcją jest budowa budynków z płyt warstwowych. Do tej pory takie domy budowane są bardzo rzadko. Ich zaletą jest doskonała izolacja termiczna, wewnątrz budynków zawsze jest sucho (nawet bez ogrzewania).

Z biegiem lat ściany prawie się nie kurczą, co dla wielu jest główną zaletą. Ponadto domy z płyt warstwowych powstają szybko. Wada: niska żywotność (około 40-45 lat).

Co więcej, niezależnie od wybranego materiału, możesz wykonać dowolny rodzaj wykończenia - cegłę, kamień naturalny, sztukaterię i tak dalej.

Możliwości dekoracji jest wiele – pozostaje tylko uzgodnić plany z klientem i wdrożyć je w praktyce.

Możesz przeczytać o nowościach i trendach w biznesie franczyzowym

Jak wygląda biznes plan budowy domów drewnianych pod kątem kosztów i opłacalności?

Biorąc pod uwagę popularność domów drewnianych, możesz bezpiecznie spróbować swoich sił w tej branży. Ponadto dostępnych jest tutaj kilka kierunków.

W ten sposób można budować domy szkieletowe z drewna, domki z bali zaokrąglonych, konstrukcje z bali (montaż ręczny), a budynki z profilowanej tarcicy fornirowanej warstwowo.

Najbardziej budżetową opcją są budynki o drewnianej ramie. Są ciepłe, ale pod względem przyjazności dla środowiska i komfortu są oczywiście gorsze od swoich „dużych braci”. Domy z bali zaokrąglonych są o 10-15% droższe, ale uważane są za najbardziej prestiżowe. W Europie takie domki są najbardziej popularne.

Jak otworzyć firmę budowlaną

Domy drewniane są niedrogie i łatwe w budowie. Główną wadą jest trudność w izolacji. Taki dom jest dmuchany znacznie silniej niż budynek z bali. Aby ograniczyć straty ciepła, należy pomyśleć o dodatkowej izolacji termicznej domu.

Średnia cena budowy drewnianego domku z drewna klejonego warstwowo wynosi od 25 tysięcy rubli (metr sześcienny), dom z drewna profilowanego będzie kosztował o połowę mniej - około 10-15 tysięcy rubli za „kostkę”.

Najbardziej budżetową opcją jest dom wykonany z zaokrąglonych bali. Jego koszt wynosi od 6-8 tysięcy rubli za „kostkę”.

Całkowite koszty zakupu całego sprzętu, rejestracji licencji, budowy, zakupu narzędzi - od 500 tysięcy rubli. Rentowność biznesu wynosi około 40%.

Tabela nr 1. Potencjał usług budowy domów w Rosji

Co jest dobrego w branży budowy domów szkieletowych?

Konstrukcja ramowa zawsze była uważana za jedną z najlepszych opcji. Po pierwsze, takie projekty są bardzo ekonomiczne. Zbudowanie domu będzie wymagało połowy kosztów w porównaniu ze standardowym budynkiem z cegły.

Po drugie, domy szkieletowe budowane są znacznie szybciej. Odbudowa budynku od fundamentów do przekazania nowemu właścicielowi zajmuje nie więcej niż 2-3 miesiące. Jednocześnie możesz zaoszczędzić na ludziach i sprzęcie.

Po trzecie, takie budynki są szczególnie trwałe, więc nawet najgorsze warunki atmosferyczne nie zniszczą niezawodnej konstrukcji.

Pozostałe działania pozostają bez zmian – poszukiwanie gruntu, przygotowanie dokumentów i licencji, stworzenie planu, analiza konkurencji, zatrudnienie personelu, reklama i tak dalej.

Aby zorganizować taki biznes, trzeba zainwestować od 600 tysięcy rubli. Koszt jednej „kostki” takiego domu kosztuje około 7-8 tysięcy rubli. W ciągu roku możesz zbudować nawet 8-10 sztuk.

Średni dochód z jednego domu wynosi około 300-400 tysięcy rubli. Zwrot – 2-3 miesiące.

Tabela nr 2. Wzrost uczestników rynku budownictwa mieszkaniowego w Rosji

Jak opłacalny jest pomysł biznesowy na budowę domów?

Wspomniałem już, że budowa domków letniskowych (kamienic) to jeden z najbardziej dochodowych rodzajów biznesu. Przy odpowiedniej organizacji prac budowlanych i udanej sprzedaży budynku koszty zwrócą się już w ciągu 2-3 domów i zaczniesz osiągać zysk netto.

Najważniejsze jest, aby samemu zrozumieć branżę budowlaną lub mieć pod ręką dobrych specjalistów.

Budowa niskich domów na sprzedaż kilka lat temu była dość dochodowym biznesem o niskim ryzyku i dość dobrej rentowności. Wspólnoty chałupnicze wokół dużych miast i ośrodków regionalnych powstawały jedna po drugiej. Małe firmy budowlane nie traciły pieniędzy, gdyż różnica pomiędzy ceną za 1 metr kwadratowy wykończonego mieszkania a tym, co zainwestowano w budowę budynków (marża) była dość duża, a „wejście” w biznes nie wymagało dużych środków.

Teraz sytuacja się zmieniła. Z żalem można stwierdzić, że budowa niskich budynków na sprzedaż nie jest zbyt odpowiednim kierunkiem do wejścia na rynek. Nawet jeśli przedsiębiorca ma dobry kapitał na start, rozpoczęcie budowy będzie trudne.

Aukcje dla dużego handlu

Każdy dom zaczyna się od działki, na której będzie budowany. I na tym etapie początkujący biznesmeni, którzy już mieli w głowie plany dotyczące zbudowanych przez siebie wiosek z domkami, spotkają się z pierwszym rozczarowaniem.

Wolne grunty pod budownictwo indywidualne (budownictwo indywidualne) niemal zawsze stanowią majątek gminny (własność burmistrza lub władz wojewódzkich), który władze starają się sprzedać lub wydzierżawić na jak najkorzystniejszych dla siebie warunkach. Jak to się stało:

Plan urbanistyczny obowiązujący w każdej większej miejscowości z góry rezerwuje działki pod taką zabudowę. Z reguły dokument jest aktualizowany raz na pięć lat.
Ogłasza się aukcję lub przetarg na prawo do zagospodarowania terenu. Czego władze mogą „chcieć”? Zawsze imponująca suma pieniędzy. Nawet na prowincji kwota ta czasami przekracza 100 milionów rubli za dwa do trzech tuzinów hektarów. W większości przypadków ziemia nie stanie się Twoją własnością. Tylko wynajmować.

Gotówka to nie wszystko, czego mogą pragnąć urzędnicy z wydziału nieruchomości administracji miasta, regionu lub regionu. Praktyka ostatnich lat pokazuje, że kontrakt przewiduje budowę „całej niezbędnej infrastruktury”. To uwaga: przedszkola dla określonej liczby miejsc, przychodnia lub punkt pierwszej pomocy, drogi wewnątrzblokowe, media - prąd, woda, kanalizacja, gaz, jeśli jest to przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego. Nawet jeden projekt zagospodarowania takiego terytorium kosztuje dużo pieniędzy.

Logika władz jest jasna. Zapewnienie infrastruktury nowym terenom leży w gestii gmin, ale te ostatnie nie mają na to pieniędzy. Szukają więc pozabudżetowych źródeł finansowania. Niedotrzymanie tych warunków umowy grozi utratą prawa najmu, nawet jeśli na działkach znajdują się już domy w wysokim stopniu gotowości.

Innym częstym warunkiem przetargów na zagospodarowanie nowych terytoriów są wymagania stawiane samej firmie deweloperskiej. Może to być reputacja biznesowa (już istniejące doświadczenie w realizacji takich projektów), wysokość kapitału docelowego, obecność certyfikowanych specjalistów i milion innych warunków. Ogłoszenie o takiej aukcji można znaleźć na federalnej stronie zamówień publicznych lub jej regionalnym odpowiedniku. Zapewniamy, że wiele stanie się dla Ciebie jasne.

Tak więc, mimo że Ministerstwo Budownictwa twierdzi, że niska zabudowa jest odpowiednia dla małych i średnich przedsiębiorstw, praktyka pokazuje, że jest odwrotnie. Tworzenie kompleksów to duży biznes z dużymi zyskami, a droga dla początkujących jest wciąż zamknięta.

Ale nie ma co się zniechęcać. Możesz wypróbować inny, mniejszy model biznesowy.

Sektor prywatny, zniszczone domy

Najbardziej realistycznym sposobem, który pozwoli Ci sprawdzić swoje doświadczenie w branży budowlanej i zdobyć środki na realizację dużych projektów, jest zakup zniszczonych domów w sektorze prywatnym swojego miasta, wyburzenie tego osiedla i zbudowanie na jego miejscu nowych, nowoczesnych domów.

Nie oznacza to, że jest to łatwa droga – na tym polu można napotkać wiele trudności. Czekają na etap zakupu działki pod zniszczonym domem, opracowania projektu i zatwierdzenia przez administrację, przyłączenia do sieci komunalnych. Przygotuj się na to, że będziesz potrzebować wykwalifikowanego prawnika, który przejmie tę biurokratyczną część. Należy zauważyć, że od zakupu zrujnowanego domu do rozpoczęcia budowy nowego mieszkania w niskiej zabudowie minie sporo czasu - od kilku miesięcy do roku lub dłużej. Oznacza to, że pieniądze zostaną zainwestowane, ale nic w zamian. Potrzebujesz solidnej rezerwy finansowej.

Nie będziemy opisywać samego procesu budowy, ani nie będziemy obliczać kwoty inwestycji. Koszt i technologia budowy domu z cegły i szkieletu różnią się radykalnie. Ale będziesz musiał również uwzględnić te inwestycje w szacunkach.

Po zakończeniu pracy musisz legitymizować „owoce” swoich wysiłków u organów regulacyjnych. Nie będziemy w ogóle poruszać tego tematu, ponieważ jest on bardzo obszerny i wart całego cyklu artykułów. Powierz rozwiązanie tych kwestii swojemu specjalistowi, o którego zatrudnieniu wspomniano już wcześniej.

Dopiero po przygotowaniu wszystkich dokumentów można rozpocząć sprzedaż, a tutaj wszystko zależy od rynku. W trakcie budowy ceny tego rodzaju nieruchomości mogą wzrosnąć lub wręcz przeciwnie, nieznacznie spaść. Siła nabywcza (a tym samym aktywność) klienta może wzrosnąć lub odwrotnie. Jest to ryzyko i trzeba się na nie przygotować.

Ale możemy cię trochę uspokoić: zdaniem ekspertów, od czasu legislacyjnego zatwierdzenia własności prywatnej w Rosji w okresie poradzieckim, nieruchomości były i są jednym z najbardziej niezawodnych sposobów inwestowania kapitału i praktycznie nie spadły. . Dlatego aktywa prędzej czy później na pewno zostaną sprzedane.

Zalety i wady

Podsumujmy wady budowy domów na sprzedaż jako głównego rodzaju działalności:

Duża ilość inwestycji początkowych i inwestycji w pracę.
Długi okres zwrotu inwestycji – 2-3 lata.
Skomplikowana procedura uzyskania pozwolenia na budowę i oddania obiektu do użytku.
Ryzyka związane ze stanem rynku nieruchomości i siłą nabywczą klientów.

Najważniejsze zalety budowy domów na sprzedaż:

Możliwość zdobycia doświadczenia i reputacji biznesowej oraz spróbowania swoich sił w dużych projektach deweloperskich w przyszłości.
Uzyskanie niezawodnego i płynnego aktywa.
Niskie ryzyko utraty zainwestowanych środków (pod warunkiem, że budowa została przeprowadzona zgodnie ze wszystkimi normami prawnymi).

Wejście od drugiej strony

Jeśli jednak pragnienie biznesu, a zwłaszcza potrzeba budowy domów, popycha Cię do przodu, zacznij od czegoś prostego. Trudności i pułapki należy pokonać, w przeciwnym razie nie jesteś przedsiębiorcą. Organizacja budowlana, która nie sprzedaje, ale buduje domy dla konkretnych klientów według ich projektów na swoich stronach, ryzykuje znacznie mniej. Nie ma potrzeby inwestowania w ziemię lub zniszczone mieszkania, kontaktowania się z urzędnikami ani wynajmowania domu po zakończeniu budowy. To ból głowy dla samego klienta.

Praca wysokiej jakości zbuduje reputację i, co ważne, zapewni kapitał na przejście na wyższy poziom. Ponadto firma „zbuduje mięśnie” w postaci niezbędnego zaplecza produkcyjnego (sprzęt, narzędzia i sprzęt specjalny), zespołu specjalistów - od technologów i brygadzistów po niezawodne i profesjonalne zespoły pracowników. Na tym etapie możliwe będzie pozyskanie powiązań w administracji, wydziałach architektonicznych i organach regulacyjnych, co pozwoli na sprawniejsze rozwiązanie wielu kwestii związanych z budownictwem. A to jest dużo warte.

W opinii ekspertów takie wejście w biznes jest akceptowalne dla początkujących przedsiębiorców, którzy chcą wejść do branży budowlanej i ostatecznie stać się liczącymi się graczami. I w pełni się z nimi zgadzamy.

Pamiętaj, że droga do wielkiego celu składa się z wielu małych kroków. Idź po to. Kto wie, może powstała dzisiaj niewielka firma budowlana już za kilka lat stanie się liczącym się graczem w branży i będzie budować nie tylko osiedla domków letniskowych na przedmieściach, ale także wieżowce w centrach regionalnych.