Är det lönsamt att bygga ramhus för försäljning? Lönsam verksamhet - bygga hus till salu! Stugstäder: dyrt men bekvämt

Att äga ett eget hem är många familjers blå och ibland orealistiska dröm. Och kanske behöver ingen förklara i detalj varför det är orealiserbart. Allt handlar om bara en sak - pengar. Vilket knepigt ämne! Det verkar som om det redan är i dina händer, men du ser - de är inte där. Tja, det finns inget sätt att spara det nödvändiga beloppet! Den genomsnittliga medborgaren kommer att behöva spara i fyrtio år, om inte mer, till ett hus. Men jag vill verkligen ha ett hus, mitt eget hem! Vad ska man göra? När allt kommer omkring kan du inte samla in hela beloppet för att köpa ett färdigt hus direkt?!

Det finns bara en väg ut - att bygga ett hus med dina egna händer. Detta är faktiskt ett bra sätt att spara pengar. Anta att du har samlat in en viss summa. Det räcker inte för att köpa ett hus, men det verkar som om vi redan har sparat ihop till byggmaterial. Då är det dags att vidta åtgärder. Låt oss titta på alla nödvändiga steg steg för steg.

Det första steget är förstås design och uppskattningsdokumentation. Alla har inte tillräckliga kunskaper för att göra upp ett projekt och beräkna en uppskattning. Detta är en fråga för specialister, och det finns ingen anledning att spara pengar här. Ett felaktigt beräknat projekt kan till och med leda till katastrof. Projektet ska vara certifierat av relevanta myndigheter på byggarbetsplatsen. Därefter utför vi geodetiskt arbete. Detta är återigen en fråga för specialister, vi kan inte hantera det på egen hand. Då bör du utföra kommunikationer och se till att stängsla av byggarbetsplatsen.

Nu kan du börja bygga. Huvuddelen av det inledande skedet är grunden. Kan du fylla den själv? Om inte, kommer specialister att behövas igen. Bokför du dina utgifter? Detta måste göras utan att misslyckas. Förresten, inga ekonomiska beräkningar kommer att vara helt korrekta. Du kommer fortfarande att spendera mer än du planerade när du påbörjade bygget. Inflation, för helvete! Med hänsyn till detta, börja inte bygga med, som de säger, knappa pengar. Det borde finnas en liten reserv (eller ännu bättre, en stor!). Man bör komma ihåg att stiftelsen måste "sätta sig", och denna process kommer att ta 3–4 månader. Det bästa alternativet för Ryssland anses vara att hälla grunden på hösten, men det är bättre att börja bygga på våren. Naturligtvis behöver du inte bry dig, och om tiden rinner ut, behöver du inte fylla grunden på vanligt sätt, utan använd alternativet pålskruv. Det är lättare att montera, du behöver inte vänta på att det ska "sätta sig" och, i motsats till vad många tror, ​​är det inte alls dyrare.

Vi har fixat grunden, det är dags att höja väggarna. Huvudfrågan är vad vi ska bygga av? Tegelhus? Kostnaden för tegelstenar varierar beroende på region och kvalitet. Att ta en mycket billig tegelsten betyder att du uppenbarligen gör ett misstag. Det är för kortlivat! Dyrt tegel kommer att hålla länge, men priset är högt!

Du kan ersätta vanlig tegel med lättbetong. Den är gjord helt enkelt, ingredienserna är billiga, vilket innebär att priset på lättbetong är mycket lägre. Dessutom behöver du inte mycket cement och sand, eftersom dessa plattor är placerade på ett speciellt lim som innehåller cement. Och mycket mindre av detta lim används, och det är lättare att arbeta med.

Vad är fördelen mer? Faktum är att lättbetongplattor är större och bredare än vanliga tegelstenar. Detta påskyndar avsevärt läggningsprocessen, och väggarna, i ordets bokstavliga bemärkelse, växer precis framför våra ögon. Genom att arbeta tillsammans kan ni bygga upp ett tvåplanshus på en vecka. I denna mening är askeblock också fördelaktiga.

Många gillar trähus. Ett sådant hus av trä är också billigare än ett tegel, men inte alla vet hur man arbetar med trä. Det är de hus som byggs snabbast. Pålskruvfundament, väggarna är upphöjda av timmer. För detta använder vi trä med ett tvärsnitt på 15 x 15 cm. Det är inte särskilt dyrt och är ganska överkomligt för de flesta av våra medborgare.

Nu måste vi jobba med tak och golv. Isolering, takbjälkar, kakel, fönster- och dörröppningar, tak och golv – få människor klarar allt detta heller. Återigen måste du ringa efter hjälp från specialister eller experter bland dina vänner. Detta är förresten ett utmärkt sparobjekt. Vänner kommer inte att be om mycket pengar för sitt arbete, och de kommer också att hjälpa till med råd. Till exempel kommer de att berätta att det är mer lönsamt att använda mineralull för isolering eftersom det är billigare.

Egentligen är allt arbete med att bygga huset avslutat. Efterbehandling och inredning utförs i takt med att pengar blir tillgängliga. Men detta är inte så viktigt, eftersom huset redan står. Många av mina vänner byggde sina hus med sina egna händer. De ser olika ut. Det finns också utarbetade byggnader, dekorerade med olika torn och burspråk. Det finns enkla rektanglar utan krusiduller. Men en sak förenar dem - kärleken som dessa hus byggdes med. Så bygg, mina herrar, och var inte rädda för svårigheter!

Idag, i Moskvaregionen, byggs hus till salu av hundratals, om inte tusentals, privata utvecklare.

Det finns ingen tillförlitlig statistik över ”individer”, men det finns anledning att tro att volymen på denna marknad är stor. "När det gäller volym är marknaden för stugor från privata utvecklare jämförbar med marknaden för stugbyar", säger Zhanna Shcherbakova, chef för lantfastighetsavdelningen på Miel Real Estate. Om så är fallet kan den totala årliga omsättningen för detta marknadssegment uppskattas till miljarder dollar.

Fenomenet är storskaligt, men ingenting är känt om privata utvecklare.

Till skillnad från utvecklare av stugbyar är "individer" mycket mindre aktörer.

De strävar inte efter att skapa varumärken och har inga PR- och annonsbudgetar. Dessutom undviker de all publicitet. Av de dussin privata utvecklare vi hittade var det bara en tredjedel som tog kontakt, och bara en av dem dolde inte sitt efternamn.

Samtidigt representerar "individer" en mycket allvarlig kraft. För ett par år sedan köpte en stor utvecklingsstruktur inte en bra tomt norr om Moskva för att bygga en by. "Herr N arbetar där, som har kopplingar till administrationen, de bästa markerna och många startade projekt," förklarade företaget. "Vi kommer inte att konkurrera med honom."

"Jag känner privata utvecklare med ett utmärkt rykte i snäva kretsar som bygger 20–25 hus om året", säger Zhanna Shcherbakova. - Inom vissa segment är andelen ”individer” stor. Till exempel i Rublyovka finns det inga stora områden för utveckling, vilket innebär att det är av lite intresse för stora aktörer. Men för privata byggherrar räcker det med små tomter för två till fyra hus.”

100 tusen - och välkommen!

På papper ser utvecklarens projekt väldigt enkelt ut: "köpt mark - installerad kommunikation - byggt ett hus - sålt." Dessutom är Rublyovka inte den enda platsen där privata utvecklare bygger hus. De verkar framgångsrikt i alla segment - från den mest eliten till ekonomiklass.

Minsta entrébiljett till den privata utvecklingsmarknaden i dag uppskattas till cirka 100 tusen dollar.

För att möta denna budget kan du köpa 6-8 tunnland från ett trädgårdssamarbete (30-40 tusen dollar), installera kommunikation (i den billiga versionen - 10-20 tusen dollar) och för femtio tusen bygga ett hus med en yta på ​drygt 100 kvadratmeter från skumblock eller billiga sandwichpaneler. En sådan stuga utan dekoration kan säljas, om platsen är mer eller mindre anständig, för 150 tusen dollar.

Långt från Moskva kan en ny stuga i ekonomiklass köpas från en privat utvecklare för 80–100 tusen dollar.

I allmänhet är ett enormt underskott uppenbart i ekonomisegmentet och varje rimligt erbjudande hittar omedelbart en köpare. I området fyrtio kilometer från Moskva genomförde en av de privata utvecklarna nyligen följande projekt. En tomt på 15 tunnland delades i två och en prydlig trästuga byggdes på vardera. Husen såldes snabbt för 250 000 dollar.

Här är ett exempel från ett annat segment. En liten tomt på 8 tunnland med tallar i ett gated community mellan Rublevskoye och Novorizhskoye motorvägar kostade byggherren 250 000 dollar. Anslutning av kommunikation och byggande av ett hus (350 kvm) - mer än 300 tusen.

Ett färdigt hus med nyckelfärdig ytbehandling säljs idag för cirka 1 miljon dollar.

Entrébiljetten till utvecklingsmarknaden i zonen för maximal glamour - på Rublyovka - kostar också minst 1 miljon. Men färdiga hus här börjar från 2 miljoner dollar.

Ingen av de privata utvecklarna planerar en vinst på mindre än 40%. "I ekonomiklass kan lönsamheten för framgångsrika projekt nå 100 %; i elitsegmentet når den i undantagsfall 200–300 %", säger Victory Groups vd Tatyana Zvonareva. – Samtidigt är riskerna och exponeringstiden i det dyra segmentet också högre. Om billiga objekt vanligtvis försvinner inom tre till fyra månader kan dyra vänta på köparen i ett och ett halvt år.”

Allvarliga ekonomiska investeringar i köp av mark och efterföljande byggande håller tillbaka många potentiella utvecklare och tvingar dem att arbeta i ekonomiklasssegmentet. Idag, för att finansiera projekt, använder ”individer” oftast sina egna medel eller attraherar partners. "Jag skulle kunna bygga en by nu, men det här skulle kräva minst 10 miljoner dollar", säger utvecklaren Andrey. – På grund av otillräckligt eget kapital bygger jag bara två eller tre hus om året. Det finns inga alternativ för projektfinansiering för sådana alternativ ännu. För att locka ett banklån behöver du belåna fastigheten. Men de kommer inte att ge pengar för en stuga under konstruktion."

Stugor vs byarDe flesta privata utvecklare är fokuserade på massefterfrågan: inga krusiduller, enkel och hög kvalitet.

Vanligtvis, i de första projekten, utarbetas en viss modell av ett idealiskt hus, och sedan replikeras den hittade lösningen (fasader, layouter, utrustning). Vissa enskilda utvecklare formulerar sitt credo så tydligt att utvecklare av stugbyar kan avundas dem. "Jag bygger bara stugor i chaletstil", delar Kirill, en utvecklare med tio års erfarenhet, hemligheterna bakom sitt hantverk. – Alla mina projekt har nödvändigtvis badrum med fönster, stora sovrum med omklädningsrum, fönster från golv till tak, högt i tak, golvvärme, garage för två bilar och öppen spis. På sistone har jag också installerat en elektrisk drivning på porten: den kostar bara tusen dollar, och porten som öppnas med en nyckelbricka har en magisk effekt på köparen.”

Det finns inga allmänna regler för utveckling av hus på landet. Konceptet bestäms av platsens läge, storlek och form samt dess omgivning. Samtidigt måste utvecklaren ha en strategisk förståelse för marknaden.

"En av de viktigaste egenskaperna hos en privat utvecklare är förmågan att realistiskt bedöma kapaciteten hos en webbplats och förstå vad som kommer att efterfrågas på den här platsen", säger Tatyana Zvonareva. Det finns alltid en frestelse att bygga ett större hus och placera det i en högre klass än vad det skulle kosta. Till exempel, i någon Rublevka-by, på en tomt på sju tunnland, bygg ett palats, som "borde kosta miljoner bara för att det är Rublyovka." Du måste också känna till konsumenternas känslor och gissa marknadstrender: mark köps idag, men det färdiga huset måste säljas om ett år. Om du till exempel går för långt med dess storlek kan du hamna i kategorin illikvida tillgångar. Det är också nödvändigt att komma till punkten med många andra detaljer - layout, arkitektonisk stil, efterbehandlingsnivå och så vidare. Och köparnas smaker förändras ganska snabbt, till exempel, klassiska herrgårdar med kolonner, verandor och portiker orsakar inte längre glädje. "Trots den stora efterfrågan på stugor finns det många ogenomtänkta och därför osäljbara saker på marknaden", sa en av utvecklarna.

Konkurrensen med stugbyar är en av de dolda krafterna bakom utvecklingen av marknaden för hus från privata byggherrar.

Idag kostar stugor från privatpersoner i genomsnitt 30–40 % mindre än deras analoger i byar, och köpare uppskattar detta. Ekonomin för privata ägare och byutvecklare är också något annorlunda. Individer har en mycket kortare projektgenomförandeperiod (ett år jämfört med två till fyra) och har ofta lägre kostnader: byutvecklare tvingas spendera mycket pengar på att ansluta huvudnäten.

Marknaden förändras dock och prisskillnaderna spelar mindre och mindre roll över tiden: köpare vänder sig aktivt mot centraliserade byar. ”Bosättningar krossar privata ägare. Framtiden tillhör utan tvekan byar med ett enda koncept, säkerhet, underhållsservice och gemensam infrastruktur: köpare vill ha komfort och säkerhet. Alla vill bo på ett civiliserat sätt”, säger utvecklaren Andrei, som för övrigt själv köpte ett hus i en centraliserad by.

"Min enda misslyckade erfarenhet av att bygga en stuga var förknippad med en kaotisk utveckling som Shanghai, även om den låg på Rublyovka, på en prestigefylld plats", säger en av utvecklarna. – Där lämnade jag knappt tillbaka de spenderade pengarna. Nu ska jag bygga antingen i stugbyar där mark säljs utan kontrakt, eller i gamla dachaområden. Jag satte aldrig min fot i byar, "fält" och "Shanghai" igen!"

Typologi av utvecklare

Kommunikation med mäklare och utvecklare gjorde det möjligt att identifiera flera grupper av privata utvecklare med olika strategier på marknaden.

"Lokala monopolister" specialisera sig på konstruktion i ett visst område eller till och med på en ort. Skogsgamla dachaplatser som Malakhovka, Aprelevka eller Nemchinovka väljs ofta. De bor vanligtvis där och är därför väl orienterade i detta begränsade utrymme, med kunskap om köparnas preferenser där. "Locals" är de första som vet om alla tomter som är till salu och köper dem ofta billigare än på marknaden.

"De byggde det åt sig själva" till en början bygger de ett hus åt sig själva, och sedan visar det sig att det av någon anledning inte passar dem. Eller så tas beslutet att sälja för att det är mer lönsamt att använda intäkterna till att köpa en annan tomt och bygga ett nytt hus där. Som ett resultat börjar pengar avsedda för det egna boendet överföras med vinst från projekt till projekt.

Det finns också "nära administrationen" ombud till tjänstemän på vilka nyindragna tomter är registrerade.

En del av en sådan marktilldelning säljs vanligtvis omedelbart för att använda intäkterna för att installera kommunikationer och börja bygga hus på de återstående tomterna. Men "gratis" korrumperar - vanligtvis påverkar detta både kvaliteten på konstruktionen och omtänksamheten i konceptet som helhet. En del av marktilldelningen förblir ibland outvecklad under lång tid: tjänstemän får inte tag på sin del.

"Byggare" kommer från teknik, att äga till exempel vedproduktion. De har en strömlinjeformad teknisk process och anständig kvalitet, men är ofta byggda på mindre gynnsamma platser, eftersom de inte har direkt tillgång till marken.

Den kanske mest intressanta kategorin utvecklare är "Vita kragar".

Dessa är toppchefer för stora Moskva-företag som utvecklar sina egna utvecklingsprojekt i Moskva-regionen. Deras styrka är tillgången på finansiella resurser och goda kunskaper om kundernas behov. Det räcker för dem att helt enkelt bygga "som för sig själva", och människor i deras krets kommer definitivt att uppskatta det. Dessa är de mest kreativa utvecklarna som strävar inte bara efter att tjäna pengar utan också att förverkliga sig själva.

En av dessa utvecklare, medan han åkte skidor i Europa, blev förälskad i den alpina stilen och var en av de första att bygga stugor i Moskva-regionen. En annan brinner för ny teknik: ”Det dyker ständigt upp många nya produkter i byggandet och jag vill testa dem. Till exempel gör användningen av ventilerade fasader att de kan byggas även på vintern, vilket avsevärt minskar byggtiden. Det är samma sak med höghastighetsväggmålningsteknik: det är dyrare, men det sparar tid. Genom att vinna några månader kan du förbättra projektets ekonomiska resultat avsevärt!”

En plats under solen

Det verkar som att bygga stugor till salu är en lönsam och okomplicerad verksamhet. Den första tanken när du träffar honom: "Jag kan göra det här också." Lönsamhet? Väldigt högt. Administrativa hinder? Praktiskt taget nej: jag köpte marken och byggde den. Jämfört med projekt i staden, där godkännanden tar tre år, är detta paradiset. Specialkunskaper? Det verkar inte nödvändigt heller: alla förstår konstruktion, precis som fotboll.

Men det är inte så enkelt. En nybörjare kommer oundvikligen att stöta på ett antal problem som erfarna utvecklare redan har löst.

En av de största riskerna med denna verksamhet är konstruktion. Att bjuda in ett byggföretag minskar projektets lönsamhet kraftigt, så det anställs främst team som kostar minst trettio procent mindre. Men i det här fallet ökar riskerna, liksom kostnaden för ansträngning och tid för att kontrollera kvaliteten på byggandet och kostnaderna. "Projektets framgång beror till stor del på om du har en förman som du kan lita på", säger utvecklaren Sergei. – Än så länge har jag inte hittat en sådan person. Vad som helst hände: de sprang iväg med pengarna och de var tvungna att förstöra det de hade byggt.”

Även med ”sin” arbetsledare måste byggherren besöka sin byggarbetsplats minst två gånger i veckan. För människor som bor och arbetar i Moskva är detta en allvarlig börda. "Slutfasen tar mycket tid", delar Dmitry. – Jag köper själv allt efterbehandlingsmaterial, utrustning, VVS. Dessutom, under efterarbetet, uppstår många frågor som är bättre att lösa själv: trots allt kommer byggarna inte att göra det som är bäst, utan vad som är bekvämare för dem. Som ett resultat är helger och två till tre morgnar under arbetsveckan dedikerade till byggnation.”

"På sitt första projekt kommer en nybörjare att köpa byggmaterial på marknader och i butiker och betala minst tjugo procent för mycket", säger Kirill. – Och jag har etablerat kontakter med fabriker och stora grossister, där jag har rabatter. Brick, till exempel, kommer till mig direkt från Vitryssland.”

Och slutligen, en av de största svårigheterna med privat konstruktion är relaterad till att hitta den "rätta" tomten.

Det finns ett stort utbud på andrahandsmarknaden, men vid närmare granskning är de flesta platser olämpliga för kommersiellt byggande. "Jag letade efter en sida för mitt första projekt i nästan två och ett halvt år", klagar den "unga" utvecklaren Dmitry. – Någonstans fanns det ofärdiga dokument, någonstans var det svårigheter med kommunikationerna. Och även en olycklig form på platsen, ett otillräckligt intressant läge, en ogynnsam stadsdel, en svår entré och mycket mer.”

"Ofta är platser anmärkningsvärda för många faktorer, men har, som vi säger, "dolda minor" som inte kan neutraliseras senare, säger en annan byggare. – Så nyligen gillade jag en plats i en vacker glänta nära Istra. Saker och ting gick mot en affär, men sedan fick jag veta genom vänner att folk inte hade kunnat bygga på den här webbplatsen på fem år. Det visade sig att de lokala myndigheterna bor i det närliggande stugsamhället och inte vill att utsikten ska försämras. De torpederar alla försök till utveckling.”

Erfarna utvecklare känner till detaljerna på många webbplatser och har som regel tillgång till lovande mark.

Det speciella med det aktuella ögonblicket ligger i det faktum att små tomter i Moskvaregionen nyligen har stigit kraftigt i pris - med inte mindre än 30–40% på ett år. Som ett resultat är det idag mycket svårt att hitta en tomt som lämpar sig för pris-kvalitetsförhållandet. En erfaren utvecklare sköt till och med upp nya projekt ett tag: "Allt blir så dyrt, och jag förstår ännu inte den nya ekonomin och vad som behöver byggas in i den." Så om tidigare, på en snabbt växande marknad, bara allvarliga misstag kunde hindra en privat utvecklare från att göra en bra vinst, är det inte så lätt att komma in på marknaden för nya aktörer nu. Särskilt om vi tar hänsyn till det ständigt ökande trycket från stugbebyggelse.

En mycket lönsam verksamhet är att bygga hus för försäljning, särskilt för de företagare som har anständigt kapital att investera.

Samtidigt behöver du inte vara en professionell byggare; din entusiasm och seriösa inställning till affärer räcker. Ett sådant företag kan ge dig goda vinster och bli en pålitlig inkomstkälla. Våra rekommendationer och råd hjälper dig att implementera denna affärsidé.

Bestäm exakt vad du ska bygga. Om det blir en stuggemenskap, ett flerfamiljshus, ett radhus eller ett separat hus på landet - avgör själv. Men glöm inte att stugornas popularitet inte faller. Det är ganska många som vill köpa ett sådant hus. Därför är den bästa idén att bygga lantstugor.

Webbplats, projekt, kommunikation

Vi köper en tomt för byggnation. Perfekt om du redan har en. Välj en plats i en populär riktning, i ett trångt område och med etablerad kommunikation. Köpare kommer inte att vara nöjda med en obekväm och ointressant plats, så var uppmärksam på det omgivande landskapet och uppskatta platsen för huset. Kontakta en mäklare du känner så att han kan hjälpa dig att välja en plats och föreslå den ungefärliga kostnaden för hus i området. Det är en bra idé att köpa en tomt genom en auktion, men det kräver en ökad investering av pengar.

Kontakta en geodetisk tjänst för att göra en markanalys. Detta måste göras för att vara säker på tillförlitligheten av marken under fundamentet.

Nästa steg är designdokumentation. Beställ en preliminär design och ett paket med dokument från specialister. När den är klar, lämna in den till tillsynsmyndigheterna för godkännande. Allt detta tar tid och pengar. Efter godkännande får du specifikationer (tekniska villkor) för anslutning till elnät, samt till avlopp och vattenförsörjning, om du bygger inom staden.

Låt oss ta upp kommunikation. Detta arbete ska utföras av särskilda organisationer, till vilka du bekostar själva arbetet, samt kabel och rör som läggs till din anslutningspunkt. Alla anslutningar till elnät måste göras effektivt. Håller med, det är en bra idé att även ansluta en telefonlinje och internet till huset.

Återgå till innehållet

Hembyggen

Vi söker ett team av byggare som kommer att utföra nödvändiga arbeten effektivt och i tid. Se till att teamet kan teknikerna för murning, beklädnad och gjutning av grunden. Att bjuda in ett byggföretag för denna verksamhet är en dålig idé. Det är inte lönsamt. Hon kommer att "svälja" all vinst. Ett anlitat team kommer att kosta mycket mindre, men du kommer att behöva strikt kontroll och täta besök på byggarbetsplatsen.

Om du själv är en kvalificerad byggare och husprojektet inte är komplicerat, kan du utföra konstruktionen själv, med assistenter. Eller utför några enskilda byggsteg där du själv är en mästare. Detta kommer att hjälpa dig att upprätthålla hög lönsamhet i projektet.

Genom att köpa byggmaterial från stora grossister eller direkt från fabriker, kringgå butiker och marknader, sparar du cirka 20 % av pengarna. Du bör aldrig snåla med byggmaterialens kvalitet och tillförlitlighet.

Det är bäst att börja bygga tidigt på våren, så att du till hösten kommer att göra en vinst. Men för att göra detta måste arbetet utföras i hög takt, utan att missa deadlines. Om bygget påskyndas kan huset säljas inom 2 månader. För att denna affärsidé ska generera maximal vinst är det bättre att bygga flera hus samtidigt. Du måste bestämma dig för efterbehandlingsalternativet: grov efterbehandling eller slutlig efterbehandling. Det finns köpare som vill skaffa ett nyckelfärdigt hus direkt. Men någon kanske inte gillar hur du inredde rummet.

Återgå till innehållet

Beräkning och försäljning

Låt oss prata om det svåraste - kontantbetalningar. Denna verksamhet kräver medel för att köpa mark, byggmaterial, betala för designdokumentation och entreprenörers arbete. Om du planerar att attrahera investerare behöver du en affärsplan med detaljerade beräkningar i finansdelen. Efter bygget, beräkna hela processen för att bestämma husets marknadsvärde. Naturligtvis varierar kostnaden för hus i olika regioner i Ryssland. Till exempel, 1 kvm. m konstruktion i mitten av vårt land kostar cirka 20 tusen rubel (i stora städer upp till 40 tusen). Efter att ha spenderat 2 miljoner rubel på att bygga ett hus och sälja det för 3 miljoner, får du en vinst på 1 miljon rubel.

Huset är byggt, nu ska det säljas. Du kan själv söka efter en köpare eller betala en mäklare. Hus i ekonomiklass säljs snabbare än lyxhus. Placera annonser i media. Tänk på att de flesta köpare kommer från Internet. Bra idé - sköldar och trådar.

God eftermiddag. Mitt namn är Kirichenko Egor, jag kommer från Krasnodar-regionen. De senaste tio åren har jag byggt hus för försäljning. Han började arbeta ensam och varje gång hittade han ett nytt team för byggandet. För tillfället har jag organiserat ett företag (LLC), det finns en fast personal, egna designers och byggare. Detta tillvägagångssätt gör att du snabbt kan bygga hus och leverera den färdiga byggnaden på nyckelfärdig basis till kunden.

Affärsparametrar:

• initiala kostnader - från 300 tusen rubel;
• antal anställda – 20 personer;
• flera kontor i regionen;
• månadsinkomst (beroende på ordervolymen) – från två miljoner rubel.

Hur organiserar man ett företag som bygger hus till salu?

Husbyggande är en av de mest lovande och lönsamma affärstyperna. Detta kräver inga bevis - det räcker för att bedöma efterfrågan på bostäder i storstäder och utanför. Samtidigt fungerar både invånare i Ryska federationen och utländska medborgare som köpare.

Följ dessa steg för att snabbt få ditt företag på fötter igen och göra vinst:

1. Utveckla ett enhetligt koncept, som kommer att följas i framtiden. Det finns flera viktiga punkter här - tänk på vikten av all kommunikation, tillgången på Internet och telefonanslutningar.

Arean av en bra tomt är upp till 15 tunnland, tillgång krävs, närvaron av en damm (flod, sjö), såväl som skogar i närheten. Kundens deltagande i utvecklingen av projektet är mycket önskvärt - han kan göra ändringar i frågor om efterbehandling, planering av strukturer, husets form och så vidare.

2. Bestäm hur du ska arbeta– självständigt eller med hjälp av en investerare. Observera att inköp av mark, inköp av byggmaterial och att betala arbetare kräver betydande kostnader.

Ett bra alternativ är att öppna ett byggföretag och utföra byggnation efter att ha fått förskott från kunden. I det här fallet kan du snabbt lösa ekonomiska problem och påskynda byggprocessen. Däremot ökar riskerna, eftersom du bär ekonomiska förpliktelser gentemot kunden.

3. Välj ett område för utveckling. Vi har redan delvis nämnt ett antal kriterier, men det är inte allt.

Var särskilt uppmärksam på infrastrukturen runt platsen, närheten till staden, tillgången på transporter, miljökomponent (finns det någon skadlig produktion i närheten), möjligheten att bygga ytterligare anläggningar och så vidare.

4. Bestäm vilken typ av konstruktion.

Det finns flera alternativ här. Den populäraste är stugan.

Många människor som vill komma ut ur staden "hive" drömmer om ett sådant hus.

Stugan har i regel två våningar och är avsedd för en familj. Intill huset ska det finnas en tomt på minst fem tunnland stor.

Radhus är en blandning av en stuga och en vanlig lägenhet. Deras funktion är ett litet antal våningar (1-2 våningar) och en separat ingång till varje lägenhet. Du kan bygga radhus inte bara utanför staden, utan också inom metropolen.

Det bästa materialet för konstruktion är rött tegel, men lättbetong eller trä kan användas. Enligt experter kommer sådana byggnader om några år att helt ersätta stugor. Deras fördel är bekvämlighet och lägre pris.

5. Köp en tomt– ett av de viktigaste stegen, som kommer att kräva vissa godkännanden och, naturligtvis, kostnader. Efter att ha valt en plats genomförs en hel rad aktiviteter.

Till att börja med tas skisser och en översiktlig byggplan fram. Detta arbete tar hänsyn till allt från typen av fundament till arrangemanget av det omgivande området. En topografisk undersökning krävs.

Nästa är det mest arbetsintensiva stadiet. Du måste godkänna byggplanen, komma överens om kontroversiella frågor och få tillstånd att bygga ett hus. När alla problem är lösta kan bygget påbörjas.

Totala kostnader i detta skede kan variera från 300 000 rubel.

6. Anlita kvalificerade byggare med god arbetslivserfarenhet. För att bygga ett hus behöver du specialister på att lägga grunden, beklädnad, bygga ett tak, installera värme och avlopp.

Du behöver definitivt en elektriker som kommer att göra ledningarna med hänsyn till alla krav för PTE och PUE. I det inledande skedet räcker det med ett inhyrt team, men i framtiden är det bättre att ha egen personal till hands.

Betalning kan göras vid leverans av objektet, dagligen eller veckovis (efter överenskommelse). Medellönen för en erfaren byggare är 1000-1500 rubel per dag.

Den totala kostnaden för att betala lön är från 150 tusen rubel per månad.

7. Beräkna kostnader(vi har redan nämnt dem ovan) som att köpa mark, byggmaterial, betala för designdokumentation och så vidare.

Som regel spenderas cirka 30-40 tusen rubel på byggandet av ett "torg" av bostäder. Genom att bygga ett hus med en kostnad på 3 miljoner rubel och sälja det för 5 miljoner rubel kan du få 2 miljoner nettovinst.

Vilket material är bäst att använda för att bygga hus till salu?

Jag får ofta frågan vad som är det bästa materialet att bygga hus av. Det finns flera alternativ här. På första plats är tegelstenen. Dess fördelar är tillförlitlighet, låg kostnad och anständigt utseende.

Om så önskas kan det byggda huset alltid dekoreras efter eget tycke. Dessutom kommer en tegelstuga att hålla mycket längre och garanterat skydda mot naturkatastrofer.

Det viktigaste är att inte snåla med tjockleken på väggarna, som bör vara minst "en och en halv gånger längden på en tegelsten." Enligt statistik är nästan 50% av husen byggda med detta material.

På andra plats i popularitet är trä. Idag blir limmade (profilerade) timmer eller rundade stockar mer och mer populära. Fördelen med sådana hus är materialets absoluta naturlighet.

Huset bokstavligen "andas"; det är fyllt med doften av naturligt trä. Den största nackdelen med byggnader är deras "svaghet" för brand. Men trots detta byggs trästugor allt oftare. Du kan föredra ett kombinerat alternativ när två typer av material används - tegel och trä.

Det tredje alternativet är byggandet av byggnader från sandwichpaneler. Än så länge byggs sådana hus mycket sällan. Deras fördelar är utmärkt värmeisolering, insidan av byggnader är alltid torr (även utan uppvärmning).

Med åren krymper knappt väggarna, vilket för många är den största fördelen. Dessutom reser man snabbt hus av sandwichpaneler. Nackdel: låg livslängd (ca 40-45 år).

Dessutom, oavsett det valda materialet, kan du producera alla typer av efterbehandling - tegel, natursten, stuckatur och så vidare.

Det finns många möjligheter till inredning – det återstår bara att samordna planerna med kunden och genomföra dem i praktiken.

Du kan läsa om de senaste nyheterna och trenderna inom franchisebranschen

Hur ser en affärsplan för byggande av trähus ut vad gäller kostnader och lönsamhet?

Med tanke på trähusens popularitet kan du säkert prova dig själv i den här branschen. Dessutom finns det flera riktningar tillgängliga här.

Således kan du bygga ramhus av trä, stugor från rundade stockar, stockkonstruktioner (manuell montering) och byggnader av profilerat laminerat fanervirke.

Det mest budgetalternativ är träramsbyggnader. De är varma, men när det gäller miljövänlighet och komfort är de naturligtvis underlägsna sina "storebröder". Hus gjorda av rundade stockar är 10-15% dyrare, men de anses vara de mest prestigefyllda. I Europa är sådana stugor de mest populära.

Hur man öppnar ett byggföretag

Träbyggnader är billiga och lätta att bygga. Den största nackdelen är svårigheten att isolera. Ett sådant hus blåser mycket starkare än en timmerbyggnad. För att minska värmeförlusten är det nödvändigt att överväga ytterligare värmeisolering av huset.

Det genomsnittliga priset för att bygga en trästuga gjord av laminerat fanervirke är från 25 tusen rubel (kubikmeter), ett hus av profilerat virke kommer att kosta hälften så mycket - cirka 10-15 tusen rubel per "kub".

Det mest budgetalternativ är ett hus av rundade stockar. Dess kostnad är från 6-8 tusen rubel per "kub".

De totala kostnaderna för inköp av all utrustning, registrering av licens, konstruktion, köp av verktyg - från 500 tusen rubel. Företagens lönsamhet är cirka 40 %.

Tabell nr 1. Potential för husbyggnadstjänster i Ryssland

Vad är bra med affären med att bygga ramhus?

Ramkonstruktion har alltid ansetts vara ett av de bästa alternativen. För det första är sådana mönster mycket ekonomiska. Att bygga ett hus kommer att kräva halva kostnaden jämfört med en vanlig tegelbyggnad.

För det andra byggs ramhus mycket snabbare. Det tar inte mer än 2-3 månader att bygga om en byggnad från grund till leverans till ny ägare. Samtidigt kan du spara på människor och utrustning.

För det tredje är sådana byggnader särskilt hållbara, så även de värsta väderförhållandena kommer inte att skada den pålitliga strukturen.

När det gäller de återstående åtgärderna är de oförändrade - leta efter mark, förbereda dokument och licenser, skapa en plan, analysera konkurrenter, anställa personal, annonsera och så vidare.

För att organisera ett sådant företag måste du investera från 600 tusen rubel. Kostnaden för en "kub" av ett sådant hus kostar cirka 7-8 tusen rubel. Under året kan man hinna bygga upp till 8-10 stycken.

Den genomsnittliga inkomsten från ett hus är cirka 300-400 tusen rubel. Återbetalning – 2-3 månader.

Tabell nr 2. Tillväxt av deltagare på husbyggnadsmarknaden i Ryssland

Hur lönsam är affärsidén att bygga hus?

Jag har redan nämnt att byggandet av stugor (radhus) är en av de mest lönsamma typerna av verksamhet. Med korrekt organisation av byggarbetet och framgångsrik försäljning av byggnaden kan du få tillbaka dina kostnader inom 2-3 hus och börja göra en nettovinst.

Huvudsaken är att själv förstå byggbranschen eller ha bra specialister till hands.

Att bygga låghus till salu för några år sedan var en ganska lönsam affär med låga risker och ganska god lönsamhet. Stuggemenskaper kring storstäder och regioncentra uppstod efter varandra. Små byggföretag förlorade inte pengar, eftersom skillnaden mellan priset per 1 kvadratmeter färdigt boende och vad som investerades i byggandet av byggnader (marginal) var ganska hög, och "inträde" i verksamheten krävde inte många resurser.

Nu har situationen förändrats. Det kan med beklagande konstateras att uppförande av låghus för försäljning inte är en särskilt lämplig arbetslinje för att komma in i handeln. Även om en företagare har bra startkapital blir det svårt att börja bygga.

Auktioner för storhandel

Varje hus börjar med en tomt som det ska byggas på. Och det är i detta skede som nya affärsmän, som redan har kommit på planer i sina sinnen för stugbyarna de har byggt, kommer att möta sin första besvikelse.

Vakant mark för enskilt bostadsbyggande (enskilt bostadsbyggande) representerar nästan alltid en kommunal tillgång (ägd av borgmästarkansliet eller regionförvaltningen), som myndigheterna försöker sälja eller upplåta på de mest förmånliga villkoren för sig själva. Hur händer detta:

1. Stadsplaneplanen, som finns i varje större tätort, reserverar tomter för sådan bebyggelse i förväg. Dokumentet uppdateras i regel en gång vart femte år.
2. En auktion eller anbud utlyss för rätten att utveckla sajten. Vad kan myndigheterna "vill"? Alltid en imponerande summa pengar. Även i provinserna överstiger detta belopp ibland 100 miljoner rubel för två till tre dussin hektar. Och i de flesta fall blir marken inte din egendom. Endast hyra.

Kontanter är inte allt som tjänstemän från fastighetsavdelningen för administrationen i en stad, region eller region kan önska. De senaste årens praxis visar att kontraktet stipulerar byggandet av "all nödvändig infrastruktur." Detta, uppmärksamhet: dagis för ett visst antal platser, en klinik eller en första hjälpen-post, vägar inom block, verktyg - el, vatten, avlopp, gas, om detta finns med i utvecklingsplanen. Även ett projekt för att utveckla ett sådant territorium kostar mycket pengar.

Myndigheternas logik är tydlig. Att tillhandahålla infrastruktur för nya områden är kommunernas ansvar, men de senare har inte pengarna. Så de letar efter finansieringskällor utanför budgeten. Underlåtenhet att följa dessa villkor i kontraktet hotar förlusten av hyresrätter, även om hus redan är belägna på tomterna till en hög grad av beredskap.

Ett annat vanligt villkor för anbud för utveckling av nya territorier är kraven på själva utvecklarföretaget. Detta kan vara affärsrykte (redan befintlig erfarenhet av att genomföra sådana projekt), mängden auktoriserat kapital, närvaron av certifierade specialister och en miljon andra villkor. Du kan hitta ett meddelande om en sådan auktion på den federala regeringens upphandlingswebbplats eller dess regionala motsvarighet. Vi försäkrar dig att mycket kommer att bli klart för dig.

Så trots att byggnadsministeriet hävdar att lågbyggande är lämpligt för små och medelstora företag, visar praxis motsatsen. Att skapa komplex är ett stort företag med stora vinster, och vägen för nybörjare är fortfarande stängd.

Men det finns ingen anledning att bli avskräckt. Du kan prova en annan, mindre affärsmodell.

Privat sektor, förfallna hus

Det mest realistiska sättet som gör att du kan testa din erfarenhet inom byggbranschen och få pengar för genomförandet av stora projekt är att köpa förfallna hus i den privata sektorn i din stad, riva dessa bostäder och bygga nya moderna hus i dess ställe.

Därmed inte sagt att det här är en lätt väg - inom detta område kan du stöta på många svårigheter. De väntar på att köpa en tomt med ett fallfärdigt hus, utveckla ett projekt och godkännande av administrationen, ansluta till allmännyttiga nätverk. Var beredd på att du kommer att behöva en kvalificerad advokat som tar på sig denna byråkratiska del. Det är viktigt att notera att ganska mycket tid kommer att gå från köpet av ett fallfärdigt hus till starten av byggandet av ett nytt låghus - från flera månader till ett år eller mer. Det innebär att pengar kommer att investeras, men inget i gengäld. Du behöver en solid finansiell reserv.

Vi kommer inte att beskriva själva byggprocessen och inte heller beräkna investeringsbeloppet. Kostnaden och tekniken för att bygga ett tegel- och ramhus skiljer sig radikalt. Men du måste också ta med dessa investeringar i uppskattningen.

Efter att ha avslutat arbetet måste du legitimera "frukten" av dina ansträngningar med tillsynsmyndigheterna. Vi kommer inte att beröra detta ämne alls, eftersom det är mycket omfattande och värdigt en hel serie artiklar. Delegera lösningen av dessa problem till din specialist, vars anställning redan har nämnts.

Först efter att alla dokument är klara kan du börja sälja, och här beror allt på marknaden. Under byggandet kan priserna på fastigheter av detta slag stiga eller tvärtom sjunka något. Kundens köpkraft (och därmed aktiviteten) kan öka eller omvänt minska. Detta är en risk och du måste vara beredd på det.

Men vi kan lugna dig lite: enligt experter, sedan det lagstiftande godkännandet av privat egendom i Ryssland under den postsovjetiska perioden, har fastigheter varit och är ett av de mest pålitliga sätten att investera kapital och har praktiskt taget inte fallit i pris . Därför kommer tillgången definitivt att säljas, förr eller senare.

Fördelar och nackdelar

Låt oss sammanfatta nackdelarna med att bygga hus till salu som den huvudsakliga typen av verksamhet:

• En stor del av initiala investeringar och investeringar i arbete.
• Lång återbetalningstid för projektet – 2-3 år.
• Komplicerat förfarande för att få bygglov och att ta anläggningen i drift.
• Risker förknippade med tillståndet på fastighetsmarknaden och kundernas köpkraft.

Viktiga fördelar med att bygga hus till salu:

• En möjlighet att skaffa erfarenhet och affärsmässigt rykte och prova på stora utvecklingsprojekt i framtiden.
• Skaffa en pålitlig och likvid tillgång.
• Låga risker för att förlora investerade medel (förutsatt att konstruktionen utfördes i enlighet med alla lagliga normer).

Ingång från andra sidan

Om törsten efter affärer, och specifikt behovet av att bygga hus, ändå tar dig framåt, börja med något enkelt. Svårigheter och fallgropar måste övervinnas, annars är du ingen entreprenör. En byggorganisation som inte säljer, utan bygger hus åt specifika kunder enligt deras projekt på deras tomter, riskerar mycket mindre. Det finns inget behov av att investera i mark eller förfallna bostäder, interagera med tjänstemän eller hyra ut huset efter att bygget är klart. Detta är en huvudvärk för klienten själv.

Högkvalitativt arbete kommer att skapa ett rykte och, viktigare, ge kapital för att gå till nästa nivå. Dessutom kommer företaget att "bygga upp muskler" i form av nödvändiga produktionsanläggningar (utrustning, verktyg och specialutrustning), ett team av specialister - från teknologer och förmän till pålitliga och professionella team av arbetare. I detta skede kommer det att vara möjligt att skaffa kopplingar i förvaltningar, arkitektavdelningar och tillsynsmyndigheter, vilket gör att många frågor relaterade till byggandet kan lösas mer effektivt. Och det här är värt mycket.

Enligt experternas åsikt är ett sådant inträde i verksamheten acceptabelt för nybörjarföretagare som vill gå med i byggbranschen och så småningom bli stora aktörer. Och vi håller helt med dem.

Kom ihåg att vägen till ett stort mål består av många små steg. Ge järnet. Vem vet, kanske kommer ett litet byggföretag som etableras idag att bli en stor branschaktör på bara några år och bygga inte bara stugsamhällen i förorten, utan även höghus i regioncentra.