Чи вигідно будувати каркасні будинки на продаж? Прибутковий бізнес - будівництво будинків на продаж! Котеджні містечка: дорого, але зручно

Свій будинок – блакитна і часом нездійсненна мрія багатьох сімей. І докладно пояснювати, чому нездійсненна, мабуть, нікому не потрібна. Все впирається тільки в одне - гроші. Ось уже хитра субстанція! Начебто б і в руках уже, а дивишся – немає їх. Ну, не накопичити потрібну суму! На будинок середньостатистичному громадянину накопичувати доведеться років сорок, якщо не більше. А будинок, свій власний будинок, дуже хочеться! Що робити? Адже відразу всієї суми для покупки готового будинку не зібрати?

Вихід один – будувати будинок власноруч. Справді, це чудовий спосіб заощадити. Припустимо, у вас зібралася сума. На покупку будинку не вистачить, а ось на будматеріали начебто накопичено. Тоді настав час почати діяти. Розберемо покроково всі необхідні дії.

Перший крок – це, зрозуміло, проектно – кошторисна документація. Не всі мають достатні знання для складання проекту та розрахунку кошторису. Це справа фахівців, і заощаджувати тут не варто. Неправильно розрахований проект може навіть спричинити катастрофу. Засвідчувати проект слід у відповідних органах за місцем будівництва. Далі проводимо геодезичні роботи. Це знову справа для фахівців, які самостійно не впораємося. Потім слід провести комунікації та обов'язково обгородити місце будівництва.

Тепер можна розпочинати будівництво. Головна частина початкового етапу – фундамент. Чи зможете залити його самі? Якщо ні, то знову знадобляться спеціалісти. Записуєте витрати? Це потрібно робити обов'язково. До речі, жодні фінансові розрахунки абсолютно не будуть точними. Все одно витратите більше, ніж планували, приступаючи до будівництва. Інфляція, будь вона недобре! Враховуючи це, не починайте будівництво, маючи гроші, що називається, впритул. Невеликий запасець (а ще краще, великий!) має бути. Слід пам'ятати, що фундамент повинен відстоятися, і цей процес займе 3 - 4 місяці. Найкращим варіантом для Росії вважається заливання фундаменту восени, а ось будувати краще розпочати навесні. Звичайно, можна не возитися і, якщо час підтискає, то фундамент можна не заливати звичним способом, а використовувати пальтово-гвинтовий варіант. Він простіше у складання, не потрібно чекати, поки він «відстоиться» і, всупереч поширеній думці, зовсім не дорожчий за вартість.

З фундаментом розібралися, настав час піднімати стіни. Головне питання – з чого будуватимемо? Цегляний будинок? Вартість цегли коливається в залежності від регіону та якості. Брати зовсім дешеву цеглу - значить, свідомо прогадати. Аж надто він недовговічний! Дорога цегла прослужить довго, але ж ціна кусається!

Можна замінити звичайну цеглу на газобетон. Робиться він досить просто, інгредієнти недорогі, а отже, ціна газобетону набагато нижча. До того ж не знадобиться багато цементу та піску, тому що ці плити кладуть на спеціальний клей, до складу якого входить цемент. І йде цього клею набагато менше, і працювати з ним легше.

У чому вигода? У тому, що за розміром газобетонні плити більші і ширші за звичайну цеглу. Це значно прискорює процес кладки, і стіни, буквально цього слова, ростуть прямо на очах. Працюючи удвох, можна за тиждень підняти дворівневий будинок. У цьому сенсі вигідні й шлакоблоки.

Багатьом подобаються дерев'яні будинки. Такий будинок із бруса теж коштує дешевше за цегляний, правда, працювати з деревом вміють не всі. Ось такі будинки будуються найшвидше. Палево-гвинтовий фундамент, стіни піднімаємо із бруса. Використовуємо для цього брус перетином 15 на 15 см. Він не дуже дорогий і цілком доступний більшості наших громадян.

Тепер потрібно зайнятися дахом та підлогою. Утеплення, крокви, черепиця, віконні та дверні отвори, стеля та підлога – все це теж вміють робити небагато. Знову доведеться кликати на допомогу фахівців чи знавців із числа друзів. Це, до речі, чудова стаття економії. Друзі багато грошей за свою роботу не попросять, та ще й порадами допоможуть. Наприклад, підкажуть, що використовувати мінеральну вату для утеплення вигідніше, бо вона дешевша.

Власне, всі роботи з будівництва будинку закінчено. Чистове оздоблення та дизайн внутрішніх приміщень проводиться у міру надходження грошей. Але це не так важливо, бо будинок уже вартує. Багато моїх знайомих будували свої будинки своїми руками. Виглядають вони по-різному. Є й химерні будови, прикрашені різними баштами та еркерами. Є прості прямокутники без надмірностей. Але поєднує їх одне – те кохання, з яким зводилися ці будинки. Тож будуйте, панове, і не лякайтеся труднощів!

Сьогодні у Підмосков'ї будинки на продаж зводять сотні, якщо не тисячі приватних забудовників.

Достовірної статистики щодо «індивідуалів» немає, але є підстави вважати, що обсяги цього ринку великі. «За обсягом ринок котеджів від приватних забудовників можна порівняти з ринком котеджних селищ», - вважає директор департаменту заміської нерухомості компанії «Міель-нерухомість» Жанна Щербакова. Якщо це так, то сумарно річний оборот цього сегменту ринку можна оцінити у мільярди доларів.

Явище масштабне, проте про приватних забудовників нічого не відомо.

На відміну від забудовників котеджних селищ «індивідуали» набагато дрібніші за гравців.

Вони не прагнуть створення брендів, не мають піар- і рекламних бюджетів. Більше того, вони уникають будь-якої публічності. З десятка знайдених нами приватних забудовників лише третина пішла на контакт, і лише один із них не приховував свого прізвища.

При цьому «індивідуали» є дуже серйозною силою. Кілька років тому одна велика девелоперська структура не стала купувати хорошу земельну ділянку на північ від Москви під будівництво селища. «Там працює пан N, у якого зв'язки з адміністрацією, найкращі землі, багато розпочатих проектів, – пояснили у компанії. – Ми з ним конкурувати не будемо».

«Я знаю приватних забудовників із відмінною репутацією у вузьких колах, які зводять по 20–25 будинків на рік, – каже Жанна Щербакова. - В окремих сегментах частка "індивідуалів" велика. Наприклад, на Рубльовці немає великих масивів землі під забудову, отже, вона мало цікава великих гравців. Натомість приватним забудовникам цілком вистачає невеликих земельних ділянок на два-чотири будинки».

100 тисяч - і ласкаво просимо!

На папері проект девелопера виглядає дуже просто: «купив землю – підвів комунікації – збудував будинок – продав». Причому Рубльовка – не єдине місце, де зводять будинки приватні забудовники. Вони успішно діють у всіх сегментах - від найелітнішого до економ-класу.

Мінімальний вхідний квиток на ринок приватного девелопменту сьогодні оцінюється приблизно 100 тис. доларів.

Щоб укластися в цей бюджет, можна купити 6–8 соток у садовому товаристві (30–40 тис. доларів), підвести комунікації (у дешевому варіанті – 10–20 тис. доларів) та тисяч за п'ятдесят збудувати будиночок площею трохи більше 100 квадратних метрів із піноблоків або недорогих сендвіч-панелей. Такий котедж без обробки можна продати, якщо місце більш-менш пристойно, за 150 тис. доларів.

Вдалині від Москви новий котедж економ-класу можна придбати у приватного забудовника і за 80-100 тис. доларів.

Загалом в економсегменті очевидний величезний дефіцит і будь-яка пропозиція відразу знаходить покупця. У зоні сорокового кілометра від Москви один із приватних забудовників нещодавно здійснив наступний проект. Ділянка в 15 соток була розбита на дві, і на кожному було збудовано акуратний дерев'яний котедж. Будинки швидко продали - по 250 тис. доларів.

А ось приклад із іншого сегменту. Невелика ділянка з соснами площею 8 соток в селищі, що охороняється, між Рубльовським і Новоризьким шосе обійшлася забудовнику в 250 тис. доларів. Підведення комунікацій та будівництво будинку (350 кв. м) – більш ніж у 300 тис.

Готовий будинок з оздобленням «під ключ» продається сьогодні приблизно за 1 млн. доларів.

Вхідний квиток на ринок девелопементу в зоні максимального гламуру – на Рубльовці – коштує теж не менше 1 млн. Натомість готові будинки тут – від 2 млн доларів.

Ніхто із приватних забудовників не планує прибутку менше ніж 40%. «На економ-класі рентабельність вдалих проектів може досягати 100%, в елітному сегменті у виняткових випадках доходить до 200–300%, – каже генеральний директор Victory Group Тетяна Звонарьова. - При цьому ризики та час експозиції у дорогому сегменті також вищі. Якщо дешеві об'єкти зазвичай йдуть за три-чотири місяці, то дорогі можуть чекати на свого покупця і рік-півтора».

Серйозні фінансові вкладення у купівлю землі та подальше будівництво стримують багатьох потенційних девелоперів, змушують їх працювати у сегменті економ-класу. Сьогодні для фінансування проектів «індивідуали» найчастіше використовують власні кошти чи залучають партнерів. «Я би могло зараз будувати селище, але для цього потрібно не менше 10 мільйонів доларів, – каже забудовник Андрій. - Через недостатність власного капіталу я будую лише два-три будинки на рік. Проектного фінансування подібних варіантів наразі немає. Щоб залучити банківський кредит необхідно закласти нерухомість. Але під котедж, що будується, грошей не дадуть».

Котеджі проти селищБільшість приватних забудовників орієнтовані на масовий попит: жодних вишукувань, просто та якісно.

Зазвичай у перших проектах відпрацьовується модель ідеального будинку, і далі знайдене рішення (фасади, планування, обладнання) тиражується. Деякі індивідуальні забудовники так чітко формулюють своє кредо, що їм могли б позаздрити і девелопери котеджних селищ. «Я будую лише котеджі у стилі шале, – ділиться секретами майстерності Кирило, забудовник із десятирічним стажем. - У всіх моїх проектах обов'язково є ванні з вікнами, великі спальні з вбиральнями, французькі вікна на всю стіну, високі стелі, теплі підлоги, гараж на два машиномісця, камін. Останнім часом ставлю і електропривід на ворота: коштує всього тисячу доларів, а на покупця ворота, що відкриваються з брелока, надають магічний вплив».

Загальних правил щодо девелопменту заміських будинків немає. Концепція задається місцем розташування, розміром і формою ділянки, його оточенням. При цьому забудовник повинен мати стратегічне розуміння ринку.

«Одна з ключових якостей приватного забудовника – вміння реально оцінити можливості ділянки та зрозуміти, що буде затребуване на цьому місці», – каже Тетяна Звонарьова. Завжди є спокуса побудувати будинок якомога більше і позиціонувати його класом вище, ніж варто було б. Наприклад, у якомусь рублівському селі на ділянці сім соток побудувати палац, який «має піти за мільйони тільки тому, що це Рубльовка». Треба добре знати і купівельні настрої, вгадувати тренди ринку: земля купується сьогодні, а ось продавати готовий будинок треба буде за рік. Наприклад, якщо сильно перебрати з його розмірами, можна потрапити до категорії неліквідів. Необхідно також потрапити в крапку і з масою інших деталей – плануванням, архітектурним стилем, рівнем оздоблення тощо. А смаки покупців змінюються досить швидко, наприклад, класичні особняки з колонами, ганком і портиками вже захоплення не викликають. «Незважаючи на великий попит на котеджі, на ринку є маса непродуманих і тому непроданих речей», - поділився один із забудовників.

Конкуренція з котеджними селищами – одна із прихованих пружин розвитку ринку будинків від приватних забудовників.

Сьогодні котеджі від індивідуалів коштують у середньому на 30–40% дешевше від аналогів у селищах, і це цінують покупці. Дещо різна і економіка приватників та забудовників селищ. У індивідуалів набагато коротший термін реалізації проекту (рік проти двох-чотирьох) і часто нижчий за собівартість: забудовники селищ змушені витрачати великі гроші на підведення магістральних мереж.

Однак ринок змінюється, і різниця в цінах згодом відіграє дедалі меншу роль: покупці активно розвертаються у бік централізованих селищ. «Селища тиснуть приватників. Майбутнє, поза сумнівом, за селищами з єдиною концепцією, охороною, службою експлуатації, загальною інфраструктурою: покупці хочуть комфорту та безпеки. Усі хочуть жити цивілізовано», - каже забудовник Андрій, який сам, між іншим, купив будинок у централізованому селищі.

«Мій єдиний невдалий досвід будівництва котеджу був пов'язаний із хаотичною забудовою типу “Шанхай”, яка нехай і перебувала на Рубльовці, у престижному місці, - розповідає один із забудовників. - Там я насилу повернув витрачені кошти. Тепер буду будувати або у котеджних селищах, де продають землю без підряду, або у стародавніх місцях. У селі, “поля” та “шанхаї” я більше ні ногою!»

Типологія забудовників

Спілкування з ріелтерами та девелоперами дозволило визначити кілька груп приватних забудовників, які мають різні стратегії на ринку.

«Локальні монополісти»спеціалізуються на будівництві у певному районі чи навіть в одному населеному пункті. Часто вибирають лісові стародавні місця типу Малахівка, Апрелівка або Немчинівка. Зазвичай живуть там і тому добре орієнтуються на даному обмеженому просторі, знаючи переваги тамтешніх покупців. «Місцеві» першими дізнаються про всі ділянки, що продаються, і часто купують їх дешевше за ринок.

«Для себе будували»спочатку зводять будинок для себе, а потім виявляється, що чомусь він їм не підходить. Або рішення продати приймається тому, що вигідніше на виручені гроші купити іншу ділянку і там збудувати новий будинок. В результаті гроші, призначені для власного житла, починають перекладатися з прибутком із проекту до проекту.

Є та «близькі до адміністрації»довірені особи чиновників, на яких реєструються земельні ділянки, що знову виводяться.

Частина такого землевідведення зазвичай відразу розпродається, щоб на виручені гроші підвести комунікації і почати будівництво будинків на ділянках, що залишилися. Але «безкоштовне» розбещує – зазвичай це позначається і на якості будівництва, і на продуманості концепції загалом. Частина землевідведення іноді взагалі довго залишається незабудованою: до своєї частки у чиновників не доходять руки.

«Будівельники»йдуть від технології, володіючи, наприклад, дерев'яним виробництвом. Мають налагоджений технологічний процес та гідну якість, але часто будують на не найвдаліших ділянках, оскільки не мають прямого виходу на землю.

Мабуть, найцікавіша категорія забудовників. "білі комірці".

Це топ-менеджери великих московських компаній, що розвивають власні девелоперські проекти у Підмосков'ї. Їхня сильна сторона - наявність фінансових ресурсів і гарне знання запитів покупців. Їм досить просто будувати «як для себе», і люди їхнього кола обов'язково оцінять. Це найбільш творчі девелопери, які прагнуть не просто заробити грошей, а й реалізувати себе.

Один із таких забудовників, катаючись на лижах у Європі, закохався в альпійський стиль і одним із перших став будувати котеджі-шале у Підмосков'ї. Інший захоплений новими технологіями: «У будівництві постійно з'являється безліч новинок, і мені хочеться їх випробувати. Наприклад, використання вентильованих фасадів дозволяє робити їх навіть узимку, що значно скорочує час будівництва. Те саме з технологіями швидкісного фарбування стін: це дорожче, але економить час. Вигравши кілька місяців, можна значно покращити фінансові показники проекту!

Місце під сонцем

Здається, що будувати котеджі на продаж – прибутковий та нескладний бізнес. Перша думка, коли з ним знайомишся: "я теж так зможу". Рентабельність? Дуже висока. Адміністративні бар'єри? Практично ні: купив землю – і стрій. Порівняно з проектами у місті, де погодження йдуть по три роки, це рай. Спеціальні знання? Теж начебто не треба: у будівництві, як і у футболі, розбираються усі.

Але не все так просто. Новачок неминуче зіткнеться з низкою проблем, які досвідчені забудовники вже вирішили.

Один із головних ризиків цього бізнесу – будівельний. Запрошення будівельної компанії різко знижує рентабельність проекту, тому в основному наймаються бригади, що обходяться дешевше мінімум відсотків на тридцять. Але в такому випадку зростають ризики, а також витрати сил та часу на контроль якості будівництва та витрат. «Успіх проекту багато в чому залежить від того, чи є у вас виконроб, якому ви можете довіряти, – упевнений забудовник Сергій. - Поки я не знайшов такої людини. Будь-яке траплялося: і з грошима тікали, і ламати збудоване доводилося».

Навіть зі «своїм» виконробом забудовник повинен не менше двох разів на тиждень відвідувати своє будівництво. Для людей, які живуть та працюють у Москві, це серйозне навантаження. «Особливо багато часу з'їдає етап оздоблення, – ділиться Дмитро. - Усі оздоблювальні матеріали, обладнання, сантехніку я купую сам. До того ж під час оздоблювальних робіт виникає безліч питань, які краще вирішувати самому: адже будівельники зроблять не як краще, а як зручніше. В результаті будівництву присвячуються вихідні та дві-три ранки протягом робочого тижня».

«Новачок на своєму першому проекті купуватиме будматеріали на ринках та в магазинах, переплачуючи не менше двадцяти відсотків, – розповідає Кирило. - А в мене є налагоджені зв'язки із заводами та великими оптовиками, де я маю знижки. Цегла, наприклад, мені безпосередньо везуть із Білорусії».

І нарешті, одна з головних складнощів приватного будівництва пов'язана із знаходженням «правильної» земельної ділянки.

Вибір на вторинному ринку великий, проте при найближчому розгляді виявляється, більшість ділянок непридатні для комерційного будівництва. «Я шукав ділянку для свого першого проекту майже два з половиною роки, – нарікає “молодий” забудовник Дмитро. - Десь були недооформлені документи, десь складнощі із підведенням комунікацій. А ще невдала форма ділянки, недостатньо цікаве місце, несприятливе сусідство, складний під'їзд та багато іншого».

«Часто ділянки чудові за масою факторів, але мають, як ми говоримо, “заховані міни”, які потім не знешкодиш, – розповідає ще один будівельник. - Так, нещодавно мені сподобалася ділянка на гарній галявині під Істрою. Справа йшла до угоди, але потім через знайомих дізнався, що на цьому місці люди не можуть збудуватись уже років п'ять. Виявилося, що у сусідньому котеджному селищі мешкає місцеве начальство, яке не хоче, щоб “псувався вигляд”. Вони й торпедують будь-які спроби забудови.

Досвідчені девелопери знають піднаготну багатьох ділянок та, як правило, мають виходи на перспективну землю.

Особливість нинішнього моменту полягає й у тому, що останнім часом невеликі земельні ділянки у Підмосков'ї різко подорожчали – за рік щонайменше на 30–40%. В результаті сьогодні знайти відповідну за співвідношенням «ціна-якість» ділянку дуже складно. Один досвідчений девелопер навіть відклав на якийсь час нові проекти: «Все так дорожчає, і я поки не розумію нову економіку і що в ній треба будувати». Так що якщо раніше, на ринку, що швидко зростає, лише серйозні помилки могли перешкодити приватному забудовнику отримати хороший прибуток, то тепер вихід на ринок нових гравців не такий простий. Тим більше, якщо враховувати весь зростаючий тиск з боку котеджних селищ.

Дуже прибутковий бізнес - будівництво будинків на продаж, особливо для тих підприємців, які мають пристойний капітал для вкладення.

При цьому необов'язково бути будівельником-професіоналом, достатньо вашого ентузіазму та серйозного підходу до справи. Такий бізнес може принести вам гарний прибуток та стати надійним джерелом доходу.Наші рекомендації та поради допоможуть вам здійснити цю бізнес-ідею.

Визначтеся, що саме ви будуватимете. Чи це буде котеджне селище, багатоквартирний будинок, таунхаус або окремий заміський будинок, - вирішуйте самі. Але не забувайте, що популярність котеджів не падає. Охочих придбати такий будинок досить багато. Тому найкраща ідея – будівництво заміських котеджів.

Ділянка, проект, комунікації

Купуємо ділянку землі під будівництво. Ідеально, якщо він уже є. Підбирайте ділянку на популярному напрямку, в людній місцевості та з проведеними комунікаціями. Покупців не влаштує незручне та нецікаве місце, тому зверніть увагу на навколишній ландшафт, прикиньте місцезнаходження будинку. Зверніться до знайомого ріелтора, щоб він допоміг вам у виборі ділянки та підказав приблизну вартість будинків у цій місцевості. Хороша ідея – придбати ділянку землі через аукціон, але це потребує збільшення грошових вкладень.

Зверніться до геодезичної служби для аналізу грунту. Це потрібно зробити для того, щоб бути впевненим у надійності землі під фундаментом.

Наступний етап – проектна документація. Замовте у фахівців ескізний проект та до нього пакет документів. Коли буде готово, передаєте на погодження до контролюючих органів. Все це вимагає часу та грошей. Після погодження ви отримаєте ТУ (технічні умови) для підключення до електромереж, а також до каналізації та водопроводу, якщо ви будуєте в межах міста.

Підбиваємо комунікації. Ці роботи повинні проводити спеціальні організації, яким ви оплачуєте самі роботи, а також кабель та труби, які прокладаються до точки підключення. Усі підведення до інженерних мереж мають бути виконані якісно. Погодьтеся, непогана ідея - підвести до будинку телефонну лінію та Інтернет.

Повернутись до змісту

Будівництво будинку

Шукаємо бригаду будівельників, яка якісно та вчасно виконає необхідні роботи. Переконайтеся, що бригада має техніку кладки, облицювання, заливання фундаменту. Запрошувати для цього бізнесу будівельну фірму – невдала ідея. Це невигідно. Вона «проковтне» весь прибуток. Наймана бригада обійдеться набагато дешевше, але з вашого боку буде потрібно жорсткий контроль та часте відвідування будівництва.

Якщо ви самі кваліфікований будівельник і проект будинку нескладний, будівництво можете здійснити самі, підключивши помічників. Або якісь окремі будівельні етапи, у яких ви майстер, виконуйте самостійно. Це допоможе зберегти високу рентабельність проекту.

Купуючи будматеріали у великих оптовиків або безпосередньо у заводів, минаючи магазини та ринки, ви заощаджуєте близько 20% коштів. Ніколи не треба економити на якості та надійності будівельних матеріалів.

До будівництва найкраще приступати провесною, щоб вже до осені ви отримали прибуток. Але для цього потрібно роботи робити у швидкому темпі, не зриваючи термінів. Якщо будівництво прискорити, то будинок можна продати вже за 2 місяці. Щоб ця бізнес-ідея дала максимальний прибуток, краще зводити відразу кілька будинків. Вам потрібно вирішити питання про варіант обробки: чорнове оздоблення або остаточне. Є покупці, які бажають отримати одразу будинок «під ключ». Але комусь може не сподобатися, як ви оформили приміщення.

Повернутись до змісту

Розрахунок та продаж

Поговоримо про найскладніше - грошові розрахунки. Цей бізнес вимагає коштів, щоб купити землю, будматеріали, сплатити проектну документацію та роботу підрядників. Якщо ви плануєте залучити інвесторів, то знадобиться бізнес-план із докладними розрахунками у фінансовому розділі. Після будівництва зробіть калькуляцію всього процесу, щоб визначитись із ринковою вартістю будинку. Звичайно, вартість будинків у різних регіонах Росії різниться. Наприклад, 1 кв. м будівництва у середній смузі нашої країни коштує близько 20 тисяч рублів (у великих містах до 40 тисяч). Витративши будівництво будинку 2 млн. рублів і продавши його за 3 млн., ви отримаєте прибуток у 1 млн. рублів.

Будинок збудований, тепер його треба продати. Можете зайнятися пошуком покупця самі або платіть ріелтору. Продаж будинків класу «економ» здійснюються швидше, ніж дорогі. Розміщуйте рекламні оголошення у ЗМІ. Врахуйте, що більшість покупців прийдуть із Інтернету. Відмінна ідея - щити та розтяжки.

Добридень. Мене звуть Кириченко Єгор, я із Краснодарського краю. Останні десять років займаюся будівництвом будинків на продаж. Починав працювати один, і щоразу знаходив нову бригаду для будівництва. На даний момент організував компанію (ТОВ), є постійний штат співробітників, свої дизайнери та будівельники. Такий підхід дозволяє швидко будувати будинки та здавати готову будівлю «під ключ» замовнику.

Параметри бізнесу:

• первісні витрати - від 300 тисяч рублів;
• кількість працівників – 20 осіб;
• декілька офісів по області;
• щомісячний прибуток (залежить від обсягу замовлень) – від двох мільйонів рублів.

Як організувати бізнес на будівництві будинків на продаж?

Будівництво будинків – один із найперспективніших і найприбутковіших видів бізнесу. Це не вимагає доказів – достатньо оцінити попит на житло у великих містах та за їх межами. При цьому як покупці виступають як жителі РФ, так і іноземні громадяни.

Щоб швидко поставити на ноги бізнес та отримувати прибуток, дійте в наступному порядку:

1. Розробте єдину концепцію,яка буде дотримуватися надалі. Тут є кілька важливих моментів – зважайте на важливість усіх комунікацій, наявність інтернету та телефонного зв'язку.

Площа гарної ділянки – до 15 соток, обов'язковий під'їзд, наявність ставка (річки, озера), а також ліси поблизу. Участь клієнта у розробці проекту дуже бажана – він може вносити поправки у питання обробки, планування споруд, форми будинку тощо.

2. Визначтеся, як ви працюватимете- Самостійно або за допомогою інвестора. Врахуйте, що купівля земельної ділянки, закупівля будматеріалів та оплата праці працівників потребує суттєвих витрат.

Хороший варіант – відкрити будівельну компанію та вести будівництво вже після отримання авансу від замовника. У цьому випадку можна швидко вирішити фінансові проблеми та прискорити процес будівництва. З іншого боку, зростають ризики, адже ви несете фінансові зобов'язання перед клієнтом.

3. Вибирайте район для забудови.Частково ми вже згадали низку критеріїв, але це ще не все.

Особливу увагу приділяйте інфраструктурі навколо об'єкта, близькості до міста, наявності транспорту, екологічної складової (чи немає шкідливого виробництва), можливості будівництва додаткових об'єктів тощо.

4. Визначте вид виду будівлі.

Тут є кілька варіантів. Найбільш популярний – котедж.

Про такий будинок мріє багато людей, які хочуть вибратися з міського «вулля».

Як правило, котедж має два поверхи та призначений для проживання однієї родини. Поруч із будинком обов'язково є ділянка розміром від п'яти соток.

Таун-хауси – це суміш котеджу та звичайної квартири. Їх особливість – невелика поверховість (1-2 поверхи) та окремий вхід у кожну квартиру. Будувати таун-хауси можна не лише за містом, а й у межах мегаполісу.

Кращий матеріал для будівництва – червона цегла, але можна використовувати газобетон або дерево. На думку експертів, вже через кілька років такі будівлі повністю витіснять котеджі. Їх перевага – зручність та нижча ціна.

5. Купуйте ділянку– один із найважливіших етапів, який вимагатиме певних погоджень і, звичайно, витрат. Після вибору ділянки проводиться цілий комплекс заходів.

Для початку розробляються ескізи та генеральний план будівництва. У цій роботі враховується все, починаючи від типу фундаменту та закінчуючи облаштуванням території навколо. Обов'язково виконується топографічна зйомка.

Далі – найскладніший етап. Вам необхідно затвердити план будівництва, погодити спірні моменти та отримати дозвіл на будівництво будинку. Як тільки всі питання вирішено, можна приступати до будівництва.

Загальні витрати цьому етапі можуть становити від 300 000 рублів.

6. Найміть кваліфікованих будівельників з добрим досвідом роботи.Для зведення будинку знадобляться фахівці з укладання фундаменту, облицювання, будівництва даху, монтажу опалення та каналізації.

Обов'язково потрібен електрик, який зробить проведення з урахуванням усіх вимог ПТЕ та ПУЕ. На початковому етапі найманої бригади буде достатньо, але надалі краще мати під рукою свій персонал.

Оплата праці може здійснюватися за фактом здачі об'єкта щодня або щотижня (за домовленістю). Середня зарплата досвідченого будівельника - 1000-1500 рублів на день.

Загальні витрати на виплату заробітної плати – від 150 тисяч карбованців на місяць.

7. Зробіть розрахунок витрат(про них ми вже згадували вище) таких як купівля землі, будматеріалів, оплата проектної документації тощо.

Як правило, на будівництво одного "квадрату" житла витрачається близько 30-40 тисяч рублів. Збудувавши будинок із собівартістю в 3 мільйони рублів, і продавши його за 5 мільйонів рублів, можна отримати 2 мільйони чистого прибутку.

Який матеріал краще використовувати у бізнесі з будівництва будинків на продаж?

Часто мені запитують, з чого краще будувати будинки. Тут є кілька варіантів. На першому місці знаходиться цегла. Його переваги – надійність, дешевизна та гідний зовнішній вигляд.

За бажання побудований будинок завжди можна обробити на свій смак. Більш того, котедж із цегли простоїть набагато довше і гарантовано захистить від природних катаклізмів.

Головне – не економити на товщині стін, яка має бути як мінімум «півтори довжини цегли». За статистикою майже 50% будинків побудовано із застосуванням цього матеріалу.

На другому місці за популярністю – дерево. Сьогодні все більш популярний клеєний (профільований) брус або оциліндровані колоди. Перевага таких будинків – абсолютна природність матеріалу.

Будинок буквально "дихає", він наповнений ароматом натурального дерева. Головний мінус будівель – їхня «слабкість» до вогню. Але попри це дерев'яні котеджі будуються все частіше. Можна віддати перевагу комбінованому варіанту, коли використовується два види матеріалу – цегла та дерево.

Третій варіант – будівництво будівель із сендвіч-панелей. Поки що такі будинки будуються дуже рідко. Їхні переваги – відмінна теплоізоляція, усередині будівель завжди сухо (навіть без опалення).

З роками стіни майже не сідають, що для багатьох є основною перевагою. Крім цього, будинки із сендвіч-панелей швидко зводяться. Мінус - низький термін служби (близько 40-45 років).

При цьому незалежно від обраного матеріалу, можна зробити будь-який вид обробки - цеглою, натуральним каменем, ліпниною і так далі.

Можливостей прикраси багато – залишається лише узгодити плани із замовником та реалізувати їх на практиці.

Про останні новини та тренди бізнесу з франшизою можна прочитати

Як виглядає бізнес-план будівництва дерев'яних будинків щодо витрат та рентабельності?

На тлі популярності дерев'яних будинків можна сміливо пробувати себе у цій галузі. Тим більше, що тут доступно кілька напрямків.

Так, можна будувати каркасні будинки з дерева, котеджі з оциліндрованої колоди, зроблені з колод конструкції (ручне складання), і будівлі з профільованого клеєного бруса.

Найбільш бюджетний варіант – дерев'яні каркасні будинки. Вони теплі, але за екологічністю та комфортом, звичайно, поступаються своїм «старшим братам». Будинки з оциліндрованої колоди коштують дорожче на 10-15%, зате вони вважаються найпрестижнішими. У Європі такі котеджі найпопулярніші.

Як відкрити будівельну компанію

Будівлі з бруса мають невелику ціну і прості у будівництві. Основний мінус – складнощі в утепленні. Такий будинок продувається набагато сильніше, ніж будівля з колоди. Для зниження втрат тепла доводиться продумувати додаткову теплоізоляцію будинку.

Середня ціна зведення дерев'яного котеджу з клеєного бруса – від 25 тисяч рублів (метр кубічний), будинок із профільованого бруса обійдеться вдвічі дешевше – близько 10-15 тисяч рублів за «куб».

Найбільш бюджетний варіант - будинок з оциліндрованої колоди. Його вартість - від 6-8 тисяч рублів за "куб".

Загальні витрати на придбання всього обладнання, оформлення ліцензії, будівництво, закупівлю інструменту – від 500 тисяч рублів. Рентабельність бізнесу – близько 40%.

Таблиця №1. Потенціал послуг будівництва будинків у Росії

Чим хороший бізнес із будівництва каркасних будинків?

Каркасне будівництво завжди вважалося одним із найкращих варіантів. По-перше, такі конструкції дуже економічні. Для будівництва будинку потрібно вдвічі менше витрат, якщо порівнювати зі стандартною будівлею з цегли.

По-друге, каркасні будинки зводяться набагато швидше. Щоб відбудувати будинок від фундаменту до здавання новому власнику, потрібно не більше 2-3 місяців. При цьому можна заощадити на людях та техніці.

По-третє, такі будівлі відрізняються особливою міцністю, тому навіть найгірші погодні умови не зашкодять надійній конструкції.

Що ж до інших процесів, всі вони незмінні – пошук землі, оформлення документів і ліцензій, створення плану, аналіз конкурентів, найм персоналу, реклама тощо.

Для організації такого бізнесу необхідно вкласти від 600 тисяч рублів. Вартість одного «куба» такого будинку коштує близько 7-8 тисяч рублів. Протягом року можна встигати будувати до 8-10 штук.

Середній дохід із одного будинку – близько 300-400 тисяч рублів. Окупність – 2-3 місяці.

Таблиця №2. Приріст учасників ринку будівництва будинків у Росії

Наскільки вигідною є бізнес-ідея будівництва будинків?

Я вже згадував, що будівництво котеджів (таун-хаусів) – один із найприбутковіших видів бізнесу. При правильній організації будівельних робіт та успішному продажу будівлі, можна вже через 2-3 будинки окупити свої витрати та почати отримувати чистий прибуток.

Головне – самому розуміти у будівельній сфері чи мати під рукою добрих фахівців.

Будівництво малоповерхових будинків на продаж ще кілька років тому було досить прибутковим бізнесом з невисокими ризиками та досить гарною рентабельністю. Котеджні селища навколо великих міст та обласних центрів виникали одне за одним. Невеликі будівельні компанії не залишалися в накладі, адже різниця між ціною за 1 кв.

Нині ситуація змінилася. Можна з жалем констатувати, що будівництво малоповерхових будинків на продаж – не дуже слушний напрямок роботи для входу в комерцію. Навіть у тому випадку, якщо у підприємця є хороший стартовий капітал, почати будувати буде складно.

Аукціони для великої комерції

Кожен будинок починається із земельного наділу, на якому він буде збудований. І саме на цьому етапі бізнесменів-початківців, які вже придумували в думці плани про зведені ними котеджні селища, чекає перше розчарування.

Вільні землі для ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) майже завжди є муніципальним активом (що належить мерії або адміністрації регіону), який влада намагається продати або віддати в оренду на максимально вигідних для себе умовах. Як це відбувається:

1. Містобудівний план, який є у кожному великому населеному пункті, резервує ділянки під подібну забудову заздалегідь. Як правило, документ оновлюється один раз на п'ять років.
2. На право забудови ділянки оголошується аукціон чи тендер. Що можуть «захотіти» владі? Завжди – значну суму грошей. Навіть у провінції ця сума часом перевищує 100 млн рублів за два-три десятки гектарів. І ділянка переважно не відійде вам у власність. Лише оренда.

Кошти це далеко не все, чого можуть зажадати чиновники з управління з майна адміністрації міста, краю чи області. Практика останніх років показує, що у договорі прописується зведення «всієї необхідної інфраструктури». Це, увага: дитячі садки на певну кількість місць, поліклініка чи ФАП, внутрішньоквартальні дороги, інженерні комунікації – електрика, вода, каналізація, газ, якщо це передбачено планом забудови. Навіть один проект освоєння подібної території коштує величезних грошей.

Логіка влади зрозуміла. Забезпечення інфраструктурою нових районів – це обов'язок муніципалітетів, але останні гроші не мають. Ось вони й шукають позабюджетних джерел фінансування. Невиконання цих умов договору загрожує втратою права оренди навіть у тому випадку, якщо на ділянках вже стоять будинки високого рівня готовності.

Ще одна поширена умова тендерів на забудову нових територій – це вимоги до компанії-забудовника. Це може бути ділова репутація (вже наявний досвід реалізації таких проектів), величина статутного капіталу, наявність атестованих фахівців і ще мільйон умов. Ви можете самі знайти оголошення про проведення подібного аукціону на федеральному сайті держзакупівель або його регіональний аналог. Запевняємо, вам багато що стане зрозуміло.

Отже, незважаючи на те, що Мінбуд стверджує, що малоповерхове будівництво підходить для малого та середнього бізнесу, практика демонструє протилежне. Створення комплексів – це великий бізнес із великими доходами, і шлях початківцям туди поки що замовлений.

Але сумувати не варто. Можна спробувати іншу менш масштабну бізнес-модель.

Приватний сектор, старі будинки

Найреальніший шлях, який дозволить обкатати свій досвід у будівельній сфері та напрацювати кошти для реалізації великих проектів – купівля старих будинків у приватному секторі вашого міста, знесення цього житла та зведення на його місці нових сучасних будинків.

Не можна сказати, що це легкий шлях - на цій ниві можна зіткнутися з численними складнощами. Вони чекають на етапі купівлі ділянки зі старим будинком, розробки проекту та затвердження в адміністрації, підключення до інженерних мереж. Будьте готові до того, що знадобиться кваліфікований юрист, який візьме на себе цю бюрократичну частину. Важливо відзначити, що від покупки старого будинку до початку будівництва нового малоповерхового житла пройде досить багато часу - від кількох місяців до року і більше. Це означає, що гроші вкладатимуться, а натомість нічого. Потрібен солідний фінансовий резерв.

Сам процес будівництва не описуватимемо, як і підраховувати величину вкладень. Вартість та технологія зведення цегляного та каркасного будинку різняться кардинально. Але ці вкладення вам теж доведеться закласти в кошторис.

Після завершення робіт слід узаконити «плід» ваших зусиль у контролюючих органах. Цієї теми не стосуватимемося взагалі, оскільки вона дуже велика і гідна цілої серії статей. Делегуйте вирішення цих питань вашому фахівцю, про найм якого вже згадувалося.

Тільки після того, як усі документи готові, можна приступати до продажу, і тут все залежить від ринку. За час будівництва ціни на нерухомість такого роду можуть зрости або, навпаки, дещо впасти. Покупницька спроможність (а отже, і активність) клієнта – вирости чи, навпаки, знизитися. Це ризик і до нього потрібно бути готовим.

Але можемо трохи заспокоїти: за твердженням експертів, з моменту законодавчого затвердження приватної власності в Росії в пострадянський період нерухомість була і є одним із найнадійніших засобів вкладення капіталу і практично не обвалювалася в ціні. Тому актив буде продано обов'язково, раніше чи пізніше.

Плюси і мінуси

Резюмуємо мінуси будівництва будинків на продаж як основний вид бізнесу:

• Великий обсяг початкових вкладень та інвестицій у ведення робіт.
• Довга окупність проекту – 2-3 роки.
• Складна процедура отримання дозволу на будівництво та введення в дію об'єкта.
• Ризики, пов'язані зі станом ринку нерухомості та купівельною спроможністю клієнтів.

Ключові плюси будівництва будинків на продаж:

• Можливість напрацювати досвід та ділову репутацію та спробувати сили у великих проектах із забудови території у майбутньому.
• Отримання надійного та ліквідного активу.
• Низькі ризики втрати вкладених коштів (за умови, що будівництво велося із дотриманням усіх норм законодавства).

Вхід з іншого боку

Якщо ж спрага бізнесу, а саме - потреба будувати будинки, рухає вас вперед, почніть з простого. Складнощі та підводні камені потрібні для того, щоб їх долати, інакше ви не підприємець. Будівельна організація, яка не продає, а будує будинки для конкретних клієнтів за їхніми проектами на їхніх ділянках, ризикує значно менше. Не потрібно вкладатися в землю чи старе житло, взаємодіяти з чиновниками, здавати будинок після завершення будівництва. Це головний біль клієнта.

Якісно виконана робота створить репутацію і, що важливо, дасть капітал для переходу на новий рівень. Крім цього, компанія «наростить м'язи» у вигляді необхідних виробничих засобів (обладнання, інструменти та спецтехніка), команди фахівців – від технологів та виконробів до надійних та професійних бригад робітників. На даному етапі можна буде мати зв'язки в адміністраціях, архітектурних управліннях і контролюючих органах, які дозволять з більшою ефективністю вирішувати багато питань, пов'язаних з будівництвом. А це дорогого варте.

На думку експертів, такий вхід у бізнес прийнятний для підприємців-початківців, які бажають влитися в будівельну галузь і згодом стати великими гравцями. І ми з ними цілком солідарні.

Пам'ятайте, що шлях до великої мети складається з багатьох невеликих кроків. Наважуйтеся. Як знати, може, заснована сьогодні невелика будівельна компанія вже через кілька років стане великим гравцем індустрії і будуватиме не лише котеджні селища у передмісті, а й багатоповерхові житлові квартали в регіональних центрах.